难以维持，高息之下房东的支出超过租金增长（组图）

Julian Peterson是在疫情期间利率处于历史最低水平时购买的投资房，那时偿还120万澳元的贷款也相对轻松。

但在连续10次加息后，还款增加了一倍多，每月达到6200澳元，而他每月租金收入却一直是3400澳元。而且他一直在努力申请转贷，想拿到更低的贷款利率。

Peterson说:“我们现在的利率比一般贷款利率高出1%左右，因为我们是从非银行贷款机构贷款的，而投资房的利率更高，因此我们非常渴望能通过转贷降低还款。”

“不幸的是，现在房子的估价低于购买价，所以主要的贷款机构都拒绝了我们的申请。”

Peterson以150万澳元的价格买下了悉尼内西Corunna Road, Stanmore的投资房，但银行最新的估价只有135万澳元。

他说:“这套独立屋获得了增建一间卧室的开发许可，一旦完工，将为物业带来增值，但估价师没有考虑这一点。”

“因为有缓冲，所以我们能够还得上，而且我们相信，一旦市场复苏，物业就会升值。但短期内将是十分痛苦的，因为目前每年的租金收入缺口为3万澳元。”

专家表示，导致租金创纪录上涨的租赁短缺，一定程度上是由于入市的投资者减少，而像Peterson这样已经入市的人会发现自己很难保住自己的投资资产。

CoreLogic的分析发现，虽然租金迅速上涨，但贷款还款却攀升得更高。

以悉尼为例，在过去一年里，租金收入每月增长了约340澳元，但一笔50万澳元贷款的每月还款却攀升了约1113澳元，这是基于30年期本息同还5.78%的利率计算的。

在全国范围内，每月租金增长227澳元，但贷款成本每月大幅上涨904澳元。

CoreLogic研究主管Tim Lawless说:“不断上升的利率环境让投资者望而却步，这加剧了当前租赁市场的压力。”

他说:“私人投资者进入房地产市场也有很多不利因素。

“例如，2017年折旧收益的回落，贷款利率增长，由于监管变化对资产的控制减少，以及与所有三层政府政策环境相关的不确定性加剧。”

举一个例子，昆州对投资者持有的房产提出土地税改革，以及限制租金上涨的政策，但最终被废除了。

获得信贷是另一个挑战，此外还有还款，尤其是对高杠杆投资者而言。

投资者目前贷款审核的利率接近9%。

Destiny Financial Solutions资深投资者、贷款经纪人Margaret Lomas说:“在低迷期，我们通常看到投资者抓住机会以低价购买健康资产。”

但是，利率上升和借贷环境更加困难的综合影响，使这种策略对许多投资者来说不可行。

他说:“由于借款成本上升，持有物业肯定更困难，而且借款标准收紧，增加投资组合也更难。一旦你买了两到三套物业，就很难从银行借到钱。”

除此之外，由于住宅建筑成本激增和工人短缺，维护成本也有所上升。

许多房东低估了这些成本，并没有准备好应对的现金流，可能会导致一些房东被迫出售物业。

LongView执行董事长、LongView PEXA报告的合著者Evan Thornley说:“租赁物业面临着大量潜在的维护问题，处理这些问题可能是一笔巨大的计划外支出。”

“例如，修补一次轻微的屋顶漏水可能要花费数千澳元，对于一套普通物业来说，这可能相当于年租金的10%至30%。”

与其他形式的投资相比，由于运营成本较高，许多投资物业的现金流为负。

Thornley说:“一些投资者这样做是为了利用负扣税，但有一大群投资者并非故意，而是发现自己因为低估持有成本而陷入了这种境地。”

虽然一些投资者在财务上做得很好，但另一些投资者的回报很低，这可能也会阻碍他们进一步投资。

LongView PEXA的分析显示，1990年至2020年期间，持有4年至10年的投资物业的税后回报率中值为6.3%。

相比之下，在养老金范围内持有的平衡基金的长期税后回报率为7.4%。

Thornley表示，除了更高的回报外，养老金在许多资产和资产类别上的多样化，使其在回报可变性方面的风险比投资一两处物业小得多。

他说:“多达60%的房东如果把钱投入稳定的养老金基金，在财务上结果会更好，这通常是因为他们购买的物业表现不佳。”

Suburbtrends创始人Kent Lardner表示，物业仍对大量投资者有很大的吸引力，但近年来的价格上涨已将许多投资者拒之门外。

Lardner说:“收益率大幅跃升，但即便租金如此之高，大多数投资者的物业也不会带来正现金流。”

“尽管有负扣税的好处，但较高的利率和自付费用的风险似乎是阻碍许多投资者入市的重要因素。”

Lawless表示，投资活动的反弹对租赁供应有正影响，但如果没有更多的新建供应流入租赁市场，仍不能解决问题。

他说:“从逻辑上讲，对投资者的激励措施应该放宽到新住宅上，支撑新建筑活动的提升，尤其是在中至高密度板块。”

“考虑到自2018年以来，高密度住宅获批数量大多仍低于十年平均水平，在几年内，该板块的住房市场可能会长期供应不足。”