房地产已到临界点，如何避免最坏结果？（组图）

只有政策松绑，把自主定价权还给开发商，才能最大限度释放流动性。这样做不能救活恒大、碧桂园，但能最大程度地减少房地产金融风险向一二线城市的传递。

近期，房地产调控政策的优化调整备受瞩目。继多地出台“刺激”政策后，7月27日住建部发文对房地产调控政策进行了调整，降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策放宽不再把四大一线排除在外。

种种迹象表明，房地产调控政策的优化方向是由严转松，回归市场机制。这是符合宏观经济形势、房地产行业实际情况的正确选择。

取消限价，合情合理

中国房地产行业的现状不容乐观，市场表现疲软，投资、交易都很弱。现金流持续失血的房企债务高企，违约风险难以消除。市场对政策进一步放松的期待很迫切。

近日《中国房地产报》发文呼吁，应该给予开发商更大的自主定价权，允许开发商采用降价促销的方式展开自救，从而尽快回笼资金。作为房地产行业的专业媒体，《中国房地产报》的观点是有一定专业性和代表性的，也有相当的合理性。

从逻辑上讲，出台限价政策的初衷是为了抑制房价过快上涨，显然这一调控目标已经超预期实现，是时候退出了。从市场规律的角度分析，市场需求端不足，供给端降价促销是供需关系的正常反应，也没有拦着的道理。

强行阻止价格回归市场真实水平，非但不能化解房地产的金融风险，反而会付出沉重的代价。阻止房企回笼资金，保交楼的支出从何而来？债务违约后的金融风险传递、信用损失，都会影响宏观经济的复苏。何况无论出台怎样的“刺激政策”，没有市场流动性的恢复，都难有实效。

因此，尽管在技术层面还存有种种争议，但是中国房地产市场回归市场机制、回归供需关系的再平衡，都是大势所趋。这将是怎样的过程，会付出怎样的代价，最终又会是怎样的市场状态，是目前最值得关心的问题。

不能对“政策红利”盲目乐观

首先，不能对政策松绑后，房地产行业的“回血”盲目乐观。

对“政策红利”的盲目乐观已经造成了形势误判。这两年，很多业内人士的市场分析预测处于“半梦半醒”的状态——定性分析的风险预判是清醒的，定量分析的数据预测时却又不自觉地“梦回黄金时代”，预测数据与实际结果相差甚远。

比如，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会与社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（No.19·2022）》，预计2022年住宅交易规模达到22万亿元。最终国家统计局公布2022年的商品房销售额仅为13.3万亿元。‍

2022年不可预测的负面影响太大，导致预测不准，尚可理解。但是，“蓝皮书”对今年房市的预测数据依然过于乐观。“蓝皮书”预计2023年商品房销售面积和销售额增速分别为-0.3%和5.4%。国际统计局公布1-7月份商品房销售面积和销售额增速分别为-6.5%和-1.55%。除非出现奇迹，否则“蓝皮书”今年的预测数据还是过于乐观了。

比“蓝皮书”的数据预测更乐观的大有人在。这说明业内人士对中国房地产的形势判断依然不够谨慎，对“政策红利”抱有不切实际的想法，对结构性问题的深层次因素缺乏认识。

房地产行业是宏观经济的有机组成，不是孤立存在的。没有宏观经济复苏的加速度，就没有增量需求。仅靠存量需求的有限释放，无法改变房市供需关系的基本面。即使放弃价格干预，允许开发商自主定价，以降价促销的方式回笼资金自救，房地产市场也不会因此大幅回暖。

而且，政策放松，尤其是取消价格管制所能释放的市场流动性，对不同资产结构的房企会产生不同的影响。换而言之，流动性恢复后，中国房地产市场的分化趋势将会更为明显。

房地产市场的区域分化

上世纪九十年代日本的泡沫经济崩溃后，房地产经历了1990年到2015年的长期低迷，整体表现量价齐跌，区域分化很明显。

1991年到1995年房价快速下跌阶段，日本经济最发达气度的三大都市圈中，房价最高的东京都市圈和阪京都市圈更是降幅明显，超过了全国平均房价。此后三大都市圈的房价逐步与全国平均房价趋近，2005年前后，日本房价接近谷底时，三大都市圈的房价和全国平均房价相差无几。

但是，这并不意味着三大都市圈的房价跌到与其他地区房价持平，而是三大都市圈的房价在平均房价中的权重大幅提高了。因为，“三都”之外的房地产交易量大幅萎缩，甚至有些年份仅占到全国交易量的10%。也就是说，三大都市圈外和少数经济发达、人口较为稠密的地方都市圈外，已经不存在活跃的房地产市场。

2013年后，日本经济出现复苏迹象，三大都市圈的房价回升，经济实力最强的东京都市圈房价涨幅最为明显，“三都”以外的地方都市圈却没有起色。都市圈以外，则是大量人口严重流失、失去经济造血功能的废村、废镇。

2021年后，东京都市圈的房地产市场止跌转升，出现量价齐增的增长趋势。尤其是今年上半年，随着经济复苏，东京都市圈的房价出现了强劲的上涨，甚至引起了久违的“房地产过热”忧虑。核心地区的涨势尤为夸张。日本不动产经济研究所7月20日公布的数据显示，2023年1月至6月东京23区新建公寓均价为1.2962亿日元，比去年同期上涨约60%。首次突破了1亿日元，达到了1973年以来的最高水平。

日本的经验表明，在经济增速放缓、需求不足的情况，房地产市场的区域分化会更为明显。这一分化过程中，交易量的变化比价格更为重要。经济发达地区的房价大跌，但还能保持一定交易量的市场活性。因此，房价大跌后，日本三大都市圈的住房消费依然保持了一定的经济支撑。主要体现在金融数据中。

日本1990年底房地产行业贷款余额占比11.9％，目前16.7％。住房贷款占全部贷款余额的情况也类似，日本1990年底住房贷款占全部贷款余额的9.3％。1995年后持续上行，2010年后稳定在25％左右水平。

“三都”房市保持的活力，大幅缓解了房地产金融冲击。其实，这也不难理解，关键在于人口向经济发达地区的汇集。

经济增长乏力，经济机遇向经济最发达的集中，带来了人口流入。同时人口老龄化增加了公共支出成本，加速了经济欠发达地区的人口流出。日本三都的人口比重、GDP比重在“失落的三十年”持续增长，现在三大都市圈已经集中了三分之二以上的人口和七成的GDP。人口和经济集中度的提高，保证了“三都”房地产的基本需求。

参照日本的经验，如果我国的调控政策全面“松绑”、放开价格管制后，经济发达地区的一线、强二线城市房价可能出现一波明显的价格下降。而经济欠发达地区的三线以下城市，无论房价如何变化，房产交易量可能会大幅下降。

为未来的复苏保留元气

那些经济不发达的低线城市，本来就没有房地产活跃的市场基础。这些地方违背市场规律，大搞房地产，是造成当下房地产行业困境的重要原因之一。

据诸葛数据研究中心统计，2023年上半年，全国100个典型城市新建商品住宅库存量。三四线城市库存量占比达到62.8%，较去年同期上升2.5个百分点。库存量大，房型也大。这些三四线城市新建商品房住宅的平均面积为105.8平方米，远高于一二线城市的85.4平方米。

因此，这些低线城市均价看似房价不高，却是泡沫堆扯的重灾区。本地的真实需求微乎其微，巨大的库存量很难去化。还要单价不够、户型来凑，极限“做大房地产蛋糕”。

种种反市场的操作堆积了大量不良资产，即使在经济增速较快的环境下也很难消化，目前复苏乏力、需求不足的宏观经济形势下，更是“解套”无望，坏账不可避免。继续靠限价强行锁定名义价格，只会出现更多的房企因资金回笼困难被迫违约。

因此，只有政策松绑，把自主定价权还给开发商，允许开发商降价促销，才能最大限度释放流动性。这样做不能救活恒大、碧桂园，但能最大程度地减少房地产金融风险向一二线城市的传递，避免玉石俱焚的最坏结果，为未来的复苏保留元气。