揭秘 | 租房警惕！“mum and dad”亲切术语背后竟是房东责任的逃避（组图）

“mum and dad”是媒体对由小规模且非专业性的投资者所经营的租赁市场的简称。而几乎每天各大新闻都有关于“mum and dad”房产投资者的讨论。

然而，语言影响着我们的思维方式，而这种朴实的术语给人们对澳大利亚的房东阶层造成了错误的印象。

首先，“mum and dad”传达出的是上世纪 50 年代的澳大利亚。难道现在没有同性恋伴侣、单身人士或无子女的人投资房产吗？有很多有孩子的父母也租房，但我们从未听说过他们被称为“mum and dad型租客”。

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其次，它给人的印象是，大多数房东都是普通工薪阶层，他们很努力地积累一笔适度的储蓄，却又被高利率压得喘不过气来。

然而，正如我将要解释的那样，大多数租赁房产都是由拥有多套房产的投资者所拥有。而且，富裕的投资者享受着负扣税（negative gearing）等政策的大部分税收优惠。

（负扣税negative gearing：在一项投资活动里，产生相关的亏损可以用来抵扣同一财年应纳税收入，从而达到省税的效果，这样的一种税务补贴制度就是负扣税。）

房东通常比较富裕

“mum and dad”这种说法掩盖了澳大利亚房产所有权的现实。比如，联邦反对党领袖Peter Dutton，为负资产负债率辩护，以支持 "爸爸妈妈们储蓄，作为退休收入的一部分，拿出一些钱来购买出租房产"。

或者是维多利亚房产委员会（Victorian Property Council）主席Cath Evans，她反对租金管制，因为 "mum and dad"投资者靠从租户那里获得的收入艰难度日。

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财政部的数据显示，租赁房产的税收抵扣对富人的利益过于偏重。超过三分之一的福利流向了收入最高的前10%的那群人，大约500,000名房东。另外三分之一的福利流向了紧随其后的20%的人。

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诚然，也有大约200,000名房东在收入最低的10%之列，但这并不一定意味着他们穷。财政部说，这个群体“往往有更高的收入”，但他们的“平均扣除额相对较大”，这“大大降低了他们的应税收入”。

或者像Grattan Institute的Danielle Wood所说，“负资产的人应税收入较低，因为他们处于负资产状态，但他们也可能收入微薄但资产雄厚"。

高收入者可以借更多的钱投资房地产，并且通过负扣税减税来获得最大的收益。因此，心脏病医生和政治家比学校教师和警察更可能成为房东。平均每位联邦议员拥有至少两套房产。

谁拥有最多的出租房？

优质媒体也无法免疫“mum and dad”这种语言。今年，它出现在了《卫报》的解释性报道、《时代》的背景介绍，以及至少两篇《会话》的文章中。

澳大利亚广播公司（ABC）最近发布了由数据记者Casey Briggs撰写的《是什么破坏了租赁市场？》。

这是对复杂问题的全面而引人入胜的研究，但它重复了“mum and dad”的说法，并声称“澳大利亚的大多数租赁房产都由只有一个投资房产的房东拥有”。

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这种说法是错误的。根据澳大利亚税务局（ATO）的个人税收统计数据的计算就可以说明为什么。

在2021-22年度，大约有160万个人（约占所有房东的 70%），申报了单套房产的租赁权益。所以，大多数投资者确实只拥有一套房产。

但是，其他30%——大约65万名房东——申报了两处或更多房产的租赁权益。近 2 万名房东至少拥有六处房产。

如果将申报多处房产权益的房东人数乘以他们申报的房产数量，这表明拥有多处房产的投资者拥有的租赁住房数量刚刚超过总数的一半。

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这并不是新消息。储备银行在其《2017 年金融稳定评估报告》中指出，“大约一半的投资房产是由拥有多套房产的投资者所拥有”。

准确的数字很难得出，因为许多投资者共同拥有房产，但这些粗略的计算更可能低估而不是高估多套房产所有权的程度。

正如澳大利亚住房和城市研究所（AHURI，the Australian Housing and Urban Research Institute）的研究报告所指出的，个人税收统计数据不包括由企业拥有或以家庭信托、住宅物业信托或自我管理的养老金基金等其他法律结构持有的租赁房产。

将“大多数投资者只拥有一套租赁房产”与“大多数租赁房产都由只有一套投资房产的房东所拥有”混为一谈是常见的，指出这个错误可能看起来有点吹毛求疵。

但重要的是要知道，租客至少有可能是从拥有多套房产的投资者那里租房，而不是只有一套房产的房东。

房东必须承担责任

这些事实对 "mum and dad"的神话提出了挑战，因为这种神话将房东定位为家庭中的恩人，他们通过允许人们租住自己的房屋来帮助人们。

并非每个房产投资者都很富有，有些房东的收入适中。

而且有很多体面的房东对他们的租客做得很好。但也有很多糟糕的房东，他们的房子发霉、潮湿、无法供暖或制冷，窗户打不开，门锁不上。

出租房子并不是家庭手工业。私人租赁市场是一个价值数十亿澳元的业务。投资者获得了纳税人的慷慨补贴，并利用专业的房地产服务来管理租约。

是的，小规模运营商的数量在租赁市场上引发了问题。有充分的理由鼓励对建设租赁项目的机构投资。

但是，我们应该避免在语言上把房东描绘成家境贫寒的人，因为大多数房东都很富裕。这转移了人们对改革负扣税和资本利得税折扣的关注。

业主从事的商业活动对他人的生活有着深远的影响。他们应该努力履行自己的责任。

而称他们为 "mum and dad"让他们逃脱了责任。

（本文内容及信息仅针对澳大利亚）