Perth和Adelaide房产市场还值得买入吗？——2024年投资5大策略丨创富实战（组图）

随着2024年的到来，我们站在新的历史时刻，审视着房地产市场的波动与趋势。

在高利息成本常态化和现金流压缩的背景下，房产运营者需要展现出更加敏锐的市场洞察力和灵活多变的应对策略。

近期，澳房俱乐部®在2024年的首次针对付费会员的辅导会议上，深入探讨了房产运营的关键点，并提出了一系列切实可行的规划建议，旨在帮助会员们在不断变化的市场环境中保持稳健步伐。

本文旨在分享会议上讨论的重点内容，供本公众号的读者们参考和借鉴。

对于已经加入澳房俱乐部®的付费会员，我们提供辅导会议的视频回放，以便您能够深入理解会议内容。

对于尚未加入的读者，我们欢迎您通过文末提供的二维码联系作者，申请加入俱乐部，获取更多专业的房产投资知识和资源。

PART/1

高利息成本下的运营策略

2024年，面对澳大利亚乃至全球经济环境的不确定性，利率的上涨已成为新常态，而不是暂时的现象。

即使出现降息的可能性，我们也需要考虑其可能带来的通货膨胀。假如降息后没有引发问题，利率可能会继续降低；但如果降息引发了问题，利率可能会反弹。

在这样的背景下，房产运营者的现金流受到显著的压缩。

我们无法强求每年获得高额的现金流，直接购入一处物业就有现金流的可能性大幅下降。

例如，面对7%的利率，若按照5%到8%的毛租金回报率购买房产，保持原有租客，可能不会获得高额的正现金流。

我们需要采取一些活跃的操作方式，如短租、增加附加设施或提供家具等。

在澳房俱乐部®对高级会员的一对一私教辅导中，我们尝试了一种更直接有效的策略，就是直接提高租金，而不进行装修或提供家具，也不选择短租。

例如，我正在辅导的一位高级会员，他关注了一个具有升值潜力且租赁需求旺盛的地区。

我们发现在那个市场上，没有任何其他四卧室的物业可供出租，他即将购入的四卧室房子是市场上唯一的。这意味着定价权完全掌握在他手中。

当中介提到以前类似的四卧室物业曾经租出$350/周时，我们并不认为这是一个有意义的参考。

作为当前市场上唯一的四卧室物业，我建议他参考当前市场上三卧室物业的租金水平而定价，可以冲高到$400-$480/周。

当潜在租户面临选择时，他们会权衡是否为四卧室的额外空间支付更高的租金。这个决策不应基于当地四卧室物业以往的租金水平，而是基于创造新的租金市场的需求。

因此，我们需要成为市场的先锋，为市场树立新的标杆，这正是我们专业房产投资人应有的运营作风。

在2024年里，维持良好的现金流管理成为投资的关键。运营者应增加对房产财务状况的监控频率，及时调整租金和管理成本，确保资金链的稳定。

例如，我强烈推荐澳房俱乐部®会员每月都进行一次个人财富净值的分析，包括对包括房产在内的全部资产进行自我评估，同时考虑现金的变化作为资产评估的重要组成部分。

每月的分析能够让投资者及时调整所有投资的运营策略。

（我的12个月财富净值统计数据）

有了数据，那么一年下来就可以对比12个月前的自己，做更深入的反思。

如果希望进一步了解如何每月评估，可以参考我之前发表的文章《必收藏！一文掌握房产投资核心指标，立刻自检您的财富增长！》

PART/2

短期买卖交易中的现金利润机会

长期持有房产虽然能够带来稳定的资产增值，但其主要问题在于，上涨行情可能被某一两年的下降行情所抵消，而高昂的利息成本又会吞噬房产增值收益的相当一部分。

因此，在新的市场环境中，我在辅导澳房俱乐部®的高级会员时会建议他们重点关注房产的短期买卖交易，以实现短期内的较高现金利润。通过精准的市场分析和快速的交易决策，短期内实现较高的现金利润变得可行。

我们经常听到人们说房产投资需要长期持有，但如果机械地遵循这一原则，投资者大概率只能获得平均水平的回报。

比如，如果一个地方的年增长率是8%，但在某两年内，每年增长达到15%，那么我可能会考虑在这两年后出售房产，从而获得远高于平均水平的回报。

如果投资者在房价高涨时选择不出售，可能会错过更好的机会。

我相信去年前来参加我们房圈论坛的读者们一定还记得我在会上所讲的全澳布局策略，我当时还举例说明在沉寂10年后的西澳Perth市场里布局现在迎来了短期变现的时机。我们来回顾一下：

澳房俱乐部®目前主推的策略是，在租金回报受到利息压缩的情况下，广泛布局全国各地，寻找空置率接近零的地区。

这些地区通常会吸引大量外来工人，从而支撑起租赁市场，并最终推动房价上升。 

我们建议在出现强劲涨势时出售房产，通过这种短期交易获取更高的利润。

例如，澳房俱乐部®的高级会员在2年前已经开始布局西澳Perth的低端物业，而随着媒体广泛报道这个地区的强劲市场行情的时候，正是我们这些高级房产投资者顺势以高价出售的好机会。

我鼓励已经提前买入Perth房产的高级会员与销售中介紧密合作，甚至与买家代理紧密合作，以当地破纪录的远高于原购入价的价格，在持有物业2年内甚至半年的短时间内，迅速出售变现，将房产卖给后知后觉担心错失机遇而迟到的普通投资者。

逆人性地跟大众反向操作，不是任何人都能做到。有人疯抢的地方，一定有人疯赚！

您也希望像这位投资者一样获得短期现金利润吗？在2021年以折扣价32万澳元优雅淡定地买入上个业主于2013年以34万澳元买入的房子，2年后却以46万澳元的价格出售给如今才开始疯抢的买家，涨幅达43.75%。

（西澳Perth一处房产的交易历史）

PART/3

Perth与Adelaide市场的机遇与挑战

经过前几年的迅速增长，Perth和Adelaide的房产市场仍然拥有自然增值的潜力。但随着市场的过热，风险也在逐渐增加。

投资者在这两个城市的房产时，应更加关注市场动态，避免高价入市。同时，可以寻找那些尚未被市场充分认识的区域，寻找潜在的投资机会。

当前，Perth和Adelaide两个地区的低价位房产的涨幅尤为显著，这些房产往往更受刚需市场的欢迎，并且租金回报率更高。

如果您目前仍持有这类房产，可以考虑再持有一段时间后出售。但如果现在还没有买这两个地区的房产，您可能已经错过了最佳入市时机。

如果您打算进行短期买卖以获利，比如今年购入明年出售，那么您可能无法确保获得足够的利润空间。

因此，我的建议是，在2024年，即使您听到很多媒体和房产从业人员对某些本来已经大涨多年的地区仍然继续大肆宣传，也应该审慎考虑。

尤其是买家代理，他们可能会鼓励您去那些地方购买，但他们并不十分关心您将来最终是否能够成功出售而获得高额现金利润，毕竟他们的盈利机制决定了佣金在买入环节上获取。

在当前市场环境下，您可能会发现许多地方已经涨价过高，难以找到合适的投资项目。因此，在做出购买决定前，您需要深入了解市场情况，评估风险和收益。

如果一个地区的销售中介跟作为买家的您说，他们卖的物业已经有好多份出价，而如果您使用买家代理服务，而他们有穷追不舍地催促您赶快做出买入的决策，否则就被别人抢了，那么说明您很可能已经错过了该地区最佳的买入时机了。

因此，如果您仍然对Perth与Adelaide市场蠢蠢欲动，特别是买家代理机构的强烈营销攻势之下左右为难，那么我强烈建议您先阅读我以前发表过的文章《房产投资人警惕！买家代理不想告诉你的秘密是什么？》，再作出属于您自己的理性决策。

PART/4

关注低空置率与劳动力流入区域

在房产投资中，选择合适的地理位置至关重要。2024年，澳房俱乐部®特别推荐投资者关注那些空置率接近零且有外来工人流入的区域。

这类区域往往代表着强劲的租赁需求和稳定的租金收入。

在选择投资区域时，可通过详细的市场调研，分析当地的就业市场情况、人口增长趋势以及基础设施建设情况，以确定其作为投资目的地的可行性和潜力。

例如，在澳房俱乐部®高级会员所投资的区域当中，不乏对于租客来说真是一房难求的例子，当地的租房广告一旦刊登，一周内就会租出去，租赁中介办公室长期有租客来登记排队等待新房源的出现。

在这些地区里，作为房东就有非常主动的定价权，这些物业的上涨也得足够的支撑。

（某地区的租赁广告为0，空置率为0）

如果您能够多跟当地的市政厅议员们、当地市民和商家、以及房产租赁中介（注意不是销售中介）一对一地聊聊当地经济的变迁，当地的出租房源的供求关系，那么，您往往能抢在其他投资者甚至媒体广泛报道前，获得非常有价值的信息，以供您做出房产投资的决策和判断。

PART/5

通过服务特定群体赚取政策红利

考虑到澳大利亚政府对残障人士、退休人士和老年人的关注和扶持，为这些特定群体提供住房和相关服务，将是一个有利可图的方向。这不仅可以带来政策红利，也有助于构建积极的社会责任形象。

投资者可以通过改造现有房产，使其更适合这些群体的需求，或者寻找专门为这些群体设计的房产项目进行投资。

我们鼓励研究老龄化程度高、风景优美、设施齐全的地区，并了解老年人的具体需求，比如他们可能偏好的住房类型和位置，以便更好地服务于他们。

残障人士不仅仅是老年人，他们可能是任何年龄段的人。政府在这个领域投入了大量资源，包括为退休人士提供服务。

有些房产专家可能会建议普通投资者远离老龄化地区，但澳房俱乐部®里的高级房产投资人往往持相反意见。

您可以研究那些老龄化程度高、风景优美、设施齐全的二三线城市，了解那里的老年人是如何购买房产的。

他们通常是全款购买，这意味着他们的支付能力较强，他们的全款来自于在悉尼、墨尔本等大城市对原有住所的出售。

“退休天堂” 区域里的优质房源的保值升值潜力是巨大的，历史数据也能证明一切，哪怕这些区域不在一些大城市。

我们需要了解老年人的具体需求才能向他们提供精准的产品，他们的特殊需求包括少一些楼梯、易于打理等。

最新的老年人居住趋势是，他们偏好拥有独立空间的住宅，这与传统的集体老人院大有不同。

这种新型需求意味着我们可以通过开发适合老年人的独立生活空间来满足他们的需求。政府的政策通常会反映在税单上，我们可以看到大量的税收被用于福利，其中老年人和残障人士的服务开支占了非常大的比例。

因此，抓住这些政策红利是非常重要的。

（澳洲税单上汇报的税收用途比例）

如果您希望进一步了解残障人士的住房补贴对于房产投资人的意义，可以阅读我以往发表的文章《如何获得NDIS物业高达20%租金回报但同时控制相应风险？》

PART/6

总结与展望

总的来说，2024年的房产市场充满了挑战与机遇。作为房产运营者，我们需要不断适应市场变化，灵活调整策略。

无论是面对高利率的挑战，还是把握短期交易的机会，或是在特定区域和特定群体中寻找投资潜力，关键在于对市场趋势的深入理解和对风险的审慎评估。

在这个充满变数的年份里，让我们一起保持敏锐的市场洞察力，把握每一个机遇，稳健地推进我们的房产运营规划，共同迎接更加光明的未来。

在2024年，我们不仅要关注媒体和房产专业人士的宣传，更要深入了解市场情况，审慎评估风险和收益，做出明智的投资决策。