没有租客没有租金，投资房的各类费用税法怎么说？（组图）

接到老客户朋友Peter 的电话，他说今年报税有点不同，到底怎么了？

据他所说，虽然赶上了房租上涨的好年头，可自己的投资房整整花了3个月才找到租客。

广告一直有登，可就是没找到他满意的租客。有宠物的，某些国家的他都不想租，可贷款利息，水电市政府费用一直在缴纳。

那这样情况，全年的费用都可以做税前抵扣吗？

如果物业出租，产生了租金收入，按照所得税法的规定，由此对应发生的租赁支出是允许税前抵扣的，如果抵扣费用总额超过了收入总额，就自然产生了负数。

如果澳洲税民当年有其他来源收入，刚好立马抵消，形成了大家都知道的负扣税效应。

如果澳洲税民当年没有其他来源收入，这个亏损也不浪费，可以无限期递延到以后使用。

如果完全没有收到租金收入或者经过很长时间才找到租客导致租金收入非常低，有可能抵扣所有的租赁支出吗？

那就要看您可不可以满足“物业必须是名副其实的可供出租”的条件。

01

出租广告

仅仅向有限的潜在租客们投放广告，例如，

▪ 只在自己的工作场所发布，

▪ 只通过口头宣告，

▪ 只在非假期高峰出租从而降低出租可能性的广告，

房东设置限制性广告的行为，让税局有可能怀疑你出租的真实性，到底还想不想公开招租？上述举例都表明了这物业并非是名副其实可供出租的。

02

出租房屋

▪ 房东的房子坐落在鸟不拉屎的地方，

▪ 房东的房子年久失修，一时很难满足居住条件，

▪ 房子是不能随意出入的，

税局完全会推定你是姜太公钓鱼了，这类物业是不能称作可供出租状态的。

03

出租条件

▪ 超过同地区可比物业的租金设定标准，

▪ 要求预期的短租租客提供外部证明，

▪ 挑剔地规定不能有小孩、不能有宠物入住等等，

税局也认为这属偏苛刻的条件，具备不符合可供出租状态的特征。

04

出租决定

没有充足理由拒绝租给意向租客。

比如，房东仅仅是个人偏好，不愿意租给某些性别的人群。也会认为不符合税局规定名副其实的定义。

虽然租赁本是两厢情愿的事情，税局不会阻拦您想怎么租，但如果您要是想做税前抵扣，那就得遵循税法。