“一直蒙在鼓里！”两家澳洲老牌中餐馆对簿法庭，唐宴败诉唏嘘闭店！同乐轩：租约合规合法（组图）
日前，因一纸租约，悉尼两家知名中餐馆被推上风口浪尖。
因两家店的早茶都颇负盛名，有网友质疑同质竞争，商铺所在的Westfield商场也裹挟其中。
唐宴东主Alex Zhang（图片来源：今日澳洲App）
“8年的付出，没有得到尊重！”老租户被迫闭店搬离，不甘而愤懑。
新东主则表示，合同合规合法，且不知晓之前的租赁纠纷，是被动卷入舆论漩涡。
“可能是暗箱操作，我一直被蒙在鼓里”
望着自家门店外挂起竞争对手即将开张的广告牌，Alex Zhang神情落寞。
作为Chatswood唐宴海鲜酒楼（下简称“唐宴”）的东主，他说，眼睁睁看着自己建立起的成功生意，被业主（Westfield）向法院拿强制禁令“踢出场”的滋味很难受。
“8年的辛苦和付出，没有得到尊重和合理对待。”
Alex Zhang（图片来源：九号台）
Alex告诉今日澳洲App记者，他自2016年开始经营唐宴，如今“被迫离场”，他认为背后有可能有“不可告知的原因”。
“辛辛苦苦经营，却被迫关门结业，”他认为非常不公。
唐宴停业（图片来源：供图）
他称，2020年新冠疫情期间，该间门店获得了延长至2025年12月的租约。
“我们有双方同意的合同，但后来业主却以各种理由拒绝了。”
唐宴停业（图片来源：今日澳洲App）
他告知，Westfield后续以谷歌评分低为由，“想法设法取消延租”，并提供了一份截止今年3月到期的租约。
回忆当时的场景，Alex略显唏嘘。他称，当时一心想续租以经营好餐馆，全不知早已被“踢出局”。
“我按时交租，苦心经营，直到律师介入，才得知 Westfield已经将租约转给他人。”
昔日唐宴（图片来源：供图）
遵照此前的延租合同，他希望履行租约至2025年12月。
不过，去年得知，这间店铺已被转租给了一间同类型中餐馆。
据他讲述，即便业主方取消了2025年的延租协议，2023年2月与Westfield尝试洽谈续租时，后者表现出愿意继续合作的态度。
“但对方却在我们不知情的情况下和同行业商家签署了新租约。”
Alex认为眼前的事实难以接受，“如果我们得知实情，或者新租约签予不同行业，我也能坦然接受和从容面对。”
他希望业主对租客一视同仁，给予尊重。
“合规合法的租赁合同，不认为有隐情”
易主新东家是同乐轩（Zilver Restaurant），同是悉尼著名的中餐馆。
关于这场租赁风波，同乐集团行政总裁潘芝莉称，“我们是被迫卷入其中。”
潘芝莉女士（图片来源：供图）
她表示，集团确有门店入驻Chatswood Westfield，但并非如澳媒此前报道，从Bondi Junction Westfield转址而来，而是增开的一家新店。
“Bondi的店我们会一直开下去，Chatswood的租约之前就签好了。”
“我们是同行，但并不知晓业主与前租客的矛盾。”
潘芝莉女士表示，直至今年3月才被告知卷入这场纷争，成为了被告之一。
“签署的是合规合法的租赁合同，我不认为其中有隐情。”
同乐轩餐厅（图片来源：网络）
她向记者提供了一份与Chatswood Westfield的租赁合同。
租约显示，签署日期为2023年9月，生效日期为2024年5月1日。
潘女士认为，新租约并不存在违规操作。关于唐宴的闭店，则不便做更多回应。
“这应该是他们（唐宴与Westfield）之间的租赁问题。我们都是中餐厅，明白餐饮业的难处。”
唐宴败诉，“求个真相”
数月前，Alex将Westfield和同乐轩告上法庭，却以败诉收场。
一份新州高等法院的判决书显示，原告方（唐宴）作为承租方，第一被告Westfield作为出租方，双方租约于2024年3月22日到期。
到期后，原告以持有续租合约（衡平法租约）为由，仍占有该场地。
Chatswood Westfield（图片来源：九号台）
Westfield与第二被告同乐轩签订了一份新租约（注册租约），该租约于2023年9月签署，租期为2024年5月15日—2032年4月30日。
“很明显，原告在今年5月15日之后无权进入该场地。”法庭文件如此记录。
2024年5月2日，新州高院谕令唐宴搬出。
（图片来源：今日澳洲App）
据9号台报道，一份Westfield所有者Scentre Group对此事的声明中表示，唐宴的租约在2022年到期后，没有得到任何续租保证。
新冠疫情期间，Scentre Group为唐宴提供了租金减免，并将他们的租约延长至2024年3月。这份租约于2024年3月31日到期。
“被迫”搬离的Alex称，因此对生意造成的损失已超过几十万澳元。
他表示，当下思绪很乱，但会尽力“求个真相”。
律师：注册租约 VS 衡平法租约
AHL-韦博国际律师事务所汪文博律师认为，该案实际为原告方唐宴主张的衡平法租约（Equitable Lease）与被告方同乐轩主张的注册租约（Registered Lease）之间的争议。
他解释了衡平法租约和注册租约在法律认可和可执行性方面的主要区别：
注册租约（法定租约）
* 注册租约是房东和租户之间的具有法律约束力的合同，已在适当的政府机构（例如新州土地注册服务处）正式注册。
* 租约的注册赋予了租户房产的合法权益，该权益受到法律的认可和保护。
* 注册租约的条款和条件，如租金、期限和允许用途，都有明确的定义，对双方都具有法律约束力。
* 如有争议,注册租约可通过法院强制执行。
衡平法租约
* 衡平法租约是房东和租户之间未正式注册但仍可能根据衡平法原则（公平）被法院认可的协议。
例如：租户和房东口头同意将租约延长至原有5年期限之外的2年，他们没有签订书面协议或在土地注册服务处注册延期。
* 衡平法租约源于非正式协议，如口头协议、或双方表明有意创建租约的行为。
* 虽然衡平法租约在某些情况下可以强制执行，但它不能提供与注册租约相同的法律保护。
* 强制执行衡平法租约可能更具挑战性，因为寻求执行的一方必须向法院证明协议的存在和条款。
“如果法院认定原告唐宴与Westfield之间存在衡平法租约，这将与Westfield和新租户（Zilver）之间的注册租约产生冲突。”
汪文博律师（图片来源：供图）
汪律师表示，这一冲突的结果将取决于是否存在任何例外情况，使注册租约相对于衡平法租约的优先权益不适用。
法院使用的主要例外情况是：
a）新租户（Zilver）在签订注册租约之前是否已经实际知晓或理应知晓衡平法租约的存在。如果是，后者的注册租约可能不具优先权。
b）Westfield在已知衡平法租约存在的情况下，是否存在欺诈或不合情理的行为而将注册租约授予Zilver。如果证明存在此类行为，法院可能会赋予衡平法租约优先权。
汪律师表示，如果商家在租赁中遇到上述情况，证明衡平法租约是否具有优先权，将成为官司胜诉的关键。
（记者 Flora）
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