找到“家”的更多可能，贝壳二季报背后的暖意（组图）

作为国内规模较大的房产经纪平台，贝壳的财报是房地产市场的一个侧面：存在挑战，但犹有机会。

近日，贝壳发布二季报。其中，二季度贝壳总交易额（GTV）8390亿元人民币，同比增长7.5%；净利润19.0亿元，同比增长46.2%，经调整净利润为人民币26.9亿元，同比增长13.9%。

从收入、利润和存量房交易规模等多个关键指标来看，贝壳这份二季报超出市场的一致预期。在房产交易业务稳固发展的同时，家装家居及租赁业务等也保持高速增长，成为其收入增长的新动力。

贝壳的“一体三翼”羽翼渐丰，让贝壳具备穿越暴风雨的实力。

而穿越风暴之后，贝壳更是看见未来的生机。贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东在财报会上称，贝壳的房产交易服务业务还有很大的增长空间，而家装家居和房屋租赁服务的业务模式和能力也被验证。

接下来，贝壳的核心目标是建立一个能够持续向上、从一个胜利走向下一个胜利的组织。彭永东坚信，未来贝壳能够推动规模、品质、效率的正循环实现组织的持续增长。

届时，成功来到新大陆的贝壳也将焕然一新，这将会是生机盎然的新世界。

增厚内生性成长能力

上半年楼市的温度，身处其中的人，都感触颇深。

以至于当贝壳交出这样一份稳健经营的成绩单，也超出了市场和机构的预期。更重要的则是，透过贝壳的这份二季报，也能看到房地产行业复苏，获得新生的可能路径。

一个最大的亮点，是贝壳的组织效率，正达到一个新高度。

从上半年的门店数据看，新签约门店数量超过6500家，新增门店6个月留存率达到93%。自去年9月以来，新签门店都能够在签约的3个月后，人效达到平台存量门店的80%以上。

贝壳通过积极提升门店人效，如做好优良房管理、房源聚焦、新媒体商机转化，以及引入AI选房师、房源维护助手等科技工具，帮助门店提效。

这是贝壳在房产交易业务赛道上的核心，即促增长、构建和谐生态。通过技术上的创新，优化房产交易流程，提升服务效率和质量。

这为贝壳交出眼下的二季报，夯实了基础。

数据显示，贝壳在二季度新房成交额跑赢百强房企二季度销售金额同比降幅，并且在变现率上继续环比走高。

尤其是在6月，贝壳新房签约成交金额已经实现12%同比增长。同时，贝壳持续推进对核心国央企和优质头部房企进行覆盖，来自国央企开发商佣金收入占比上升至55%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在当下，无论是供应量，还是成交量，二手房市场已取代新房，成为市场的主导力量。无论是控制总价和单价，还是区位优势，抑或学位优势，二手房都有明显的优势。

贝壳也敏锐抓住市场的结构性变化，并且在“5.17”新政等政策助力下，其存量房业务出现明显回暖。二季度，贝壳存量房GTV同比增长25%，远高于市场预期的15%；收入同比增长14.3%，至73亿元。

彭永东表示，贝壳今年在积极运营人店规模、社区链接、重点盘管理提升贝壳对房客源的覆盖。扩大开口的同时，贝壳做优良房管理、房源聚焦，在新媒体商机获取和转化上持续做了很多新的尝试，提升房客源的转化率。

贝壳执行董事、首席财务官徐涛透露，贝壳在报告期内，新房业务的货币化能力进一步增强，存量房业务的贡献利润率大幅提升，非房产交易服务业务快速增长，盈利能力也在精细化运营的支持下得到显著改善。

也就是说，贝壳在市场变化期形成的能力，带来的效率的提升，对生态系统的完善，能够让其更加具备应对未来变化的底气。越是行业剧变期，才愈能看到贝壳过去多年在居住服务行业的前瞻布局的价值。

“值得从长期角度观察贝壳在中国房地产经纪市场之外的增长潜力。这样做的好处是可以辨别贝壳更像是房地产市场周期股，还是具有结构性增长机遇的垂直领域龙头股。”国际大行摩根大通在研报中表示，贝壳的长期股价上行空间在一定程度上将由估值倍数上升推动，这是因为贝壳抓住了非经纪业务的增长机遇。贝壳没有拘泥于短期市场波动，而是确立了打造一站式居住服务平台的长期远大目标，并推出了“一体三翼”战略。

探索居住新大陆

贝壳对未来居住的探索，未曾停歇。

在居住行业从“买到房”向“住得好”之际，贝壳成为房地产的新质生产力代表，通过提供更加个性化、品质化的服务，探寻着满足不同消费者的多元需求的可能性。

摸索如何在住房交易业务上寻找新的可能性的同时，贝壳“一站式”服务能力，也在转变成为消费者“一站式”体验。

摩根大通认为，贝壳经纪人合作网络（ACN）平台目前覆盖国内95座城市，拥有约4.4万家门店和约44.3万名经纪人。这个宽广的线下经纪人和门店网络成为其他房屋服务的入口。这表明通过其经纪网络交叉销售其他房屋服务具有显著的变现潜力。

顺应着消费者居住需求的变化，贝壳的多项业务联动发展，链家也将线下门店打造成一站式居住服务入口，配合着装修工艺场景展示，让门店成为贴近社区的便捷化居住服务的入口。

二季度，贝壳非房产交易服务业务收入同比出现85.3%的增长，占整体收入占比，也提升到35%，较去年同期提升12.2个百分点。

像家装业务，上半年净收入达64.49亿元，同比增长59.9%，增速非常可观，但彭永东表示，要在业务规模和品质之间找到平衡，所以贝壳选择放慢脚步。

今年，在家装家居业务上，贝壳的一个重点是推进底层能力的建设，尤其是推动家装家居业务实现全国统一业务模型框架。目前，Home SaaS已迭代至2.5版本，并已在部分城市落地。

该框架下家装家居业务的效率进一步提升，并为交付提供更多确定性。在今年二季度，基础装修工期加主材工期约100天，较上年同期减少11天。

此外，贝壳房屋租赁服务业务二季度实现净收入32亿，同比增长167.1%。截至二季度末，贝壳省心租在管房源量突破30万套，集中式长租公寓在管房源量1.4万余套。

以服务见长的贝壳，也在积极尝试扩展服务链条。去年，贝壳将“一体两翼”战略升级为“一体三翼”，成立“第三翼”贝好家。贝好家并非传统意义上的开发商，它通过C2M（从消费者到制造者）理念，利用大数据分析和AI算法，为客户提供个性化的产品定位方案。

凡此种种背后，则是随着房屋回归居住属性，房屋的使用价值成为市场交易的核心。贝壳方面认为，居住服务品质差异所带来的市场表现将急剧放大，而贝壳品质服务的溢价将急剧增长，优秀的经纪人、优秀门店的店长店东的人效和店效将日趋提高。

彭永东也指出，行业的反向筛选强度将会加大，行业会真正地走向高品质房屋产品与高品质服务的新阶段。

这是行业周期轮转中，带给贝壳的机遇。贝壳用科技提升效率，同时又锚定用户需求痛点，挖掘着“住”这个产业链上的无限可能。贝壳也借此对抗周期、穿越周期。

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