VIC和NSW市场表现疲软？用好“安全边际”，轻松穿越牛熊市！（组图）

过去12个月，澳洲房产市场在各个地区的表现差异明显。

同在持续高利率环境下，昆士兰（QLD）、西澳（WA）和南澳（SA）的市场表现相对强劲，而包括新州（NSW）和维州（VIC）在内的其他地区则相对逊色。

（过去12个月澳洲各地房价变化）

面对这种区域差异和市场波动，如何在任何地区投资都能更稳健？

答案就是：安全边际。

就在上周末，来自全澳不同城市的澳房俱乐部®高级会员聚到墨尔本，一同参加了为期两天的澳房®密训。

其中一个重点内容就是学习高级投资人在投资运营中所应用的“安全边”际理论框架。

什么是“安全边际”？

安全边际（Margin of Safety），是指在投资决策中为不可预测的风险预留的缓冲空间。它让我们即便在市场下跌时，仍能有效保护资本免受重大损失。

举个简单的例子：

如果你买入一套市场估值为50万澳元的房产，但实际购入价仅为40万澳元，那么即使市场下跌10%，房产的价值仍然高于你的购买成本。这10万澳元的差距，就是你的安全边际。

四个方面，助你稳健投资

在这次密训中，我细分了安全边际的四个关键应用，并结合了真实案例帮助大家理解：

01

低于市场价值购入

通过低于市场价值的价格买入物业，为潜在市场波动预留缓冲空间。

举个例子，澳洲各地为了收取市政厅费和地税，都有官方数据评估每个物业的地块价值，甚至是地块加建筑物的价值，以便计算行政收费。这个数据是可以被高级投资者所充分利用，评判每次投资的安全边际的。

例如，我们最近在南澳购入一处多单元物业，一共有三户租客，外加一块可以独立加建的空地，买入价仅24.5万澳元，而官方估值达到33.5万澳元。

这种低价购入策略，保证了即便市场出现回调，投资者仍然处于安全范围内。

（房屋销售披露文件里显示的政府官方估价数据）

02

利用空置物业创造价值

通过低价购入空置商业物业，重新定义用途或寻找高质量租客，实现投资增值。

例如，一处购入价为150万澳元的空置养老院，有重新设计和用途转变的潜力，可以用作办公楼、寄宿学校、寄宿公寓或员工宿舍。

保险用途的重建估值高达917万澳元，即重新建造该物业的成本。卖家在早些年投入到这个的扩建的建筑成本也已经高达400万澳元，但后来经营不善只好转卖物业。并通过筛选众多潜在租客，选取有实力的大公司租客，签订多年固定租约锁定稳定现金流。

03

优化租金收益覆盖开支

当一项投资的租金收入覆盖包括利息开支在内的全部开支，那么它就形成了安全边际。

哪怕买入时未能达到这样的收支平衡状态，但如果该物业有达到这个状态的潜力，甚至创造正现金流，那么这些投资机会也十分值得高级投资人的重视。

例如购入正在出租的物业后涨租，或者购入空置物业，然后招租获得租金收入。

沿用上面那个例子，购入空置商业物业后，通过一系列的招租工作，在多个潜在租客中选取了有强大财务实力的一家太阳能基础设施开发公司，并与其签订了长期租约，租金为16万澳元/年，且每年租金增长3%。

租客还承担了多项费用（如物业改造费、市政费、保险费等），有效降低了投资者的持有成本，实现正现金流。

04

人为创造的新价值大于建造与持有成本

采购原材料的价格得以空置，在特定市场里，合理控制建造和持有成本，能在相对更短的时间内获得新增价值，从而实现盈利。

在密训现场，加入了澳房俱乐部®多年的一对高级会员夫妇分享了他们在墨尔本东区的多套豪宅项目，其中一套在以118万澳元买入旧房。

他们并没有住进旧房等待自然升值，而是立即推倒重建大型豪宅，包含5个套房和2个客厅，建筑面积达550多平米，建筑成本为180万澳元，建成后总银行评估价值达395万澳元，从而实现转贷套现80万澳元用于持续投资其他项目，而自己全家则搬进这处豪宅享用，未来在有利的市场条件下，择机出售进一步免税变现。

（被拆除的老房）

（建造中的新房）

总结

稳健投资的关键

无论你在澳洲的哪个地区投资，市场表现如何，通过预留安全边际，我们可以大大降低风险并确保投资的稳定性。

安全边际不仅仅是“买得便宜”，更是一种系统性的投资策略，涵盖了购入价、用途规划、成本控制和收益优化。

这次密训的分享，是为了提醒大家：房产市场虽然有涨有跌，但通过安全边际的布局，我们可以在任何市场环境中站稳脚跟，甚至抓住更多机会。

如果你对这些策略感兴趣，欢迎联系我们，获取密训视频和自学资料，加入澳房俱乐部®，一起探讨如何在未来的投资中做到更稳健、更高效！