沈律师开讲丨澳洲律师手记：小心房屋买卖有陷阱（二）

小心，房屋买卖有陷阱（二）

法庭通常会比较双方在法律上的地位，哪一方的法律地位优先，优先的一方就能赢得诉讼。比如在本案中法院会看赵亚当如何保存地契，是放在保险箱里还是放在厕所里，如赵亚当本身对地契没有合理保存，使得他太太轻而易举的获得，那么赵亚当很有可能就会输掉官司。如果赵亚当确实将地契放在有十七把锁的保险箱里，但因为他太太也同样是房屋所有人，也可以获取地契，那么这时案件就更复杂了。

通常在房屋买卖中“干净地契”（不是指地契这张纸干净，而是指地契上没有任何银行欠款或抵押）是很少的，在房屋出售时很多时候要将这些欠款或抵押在成交前注销，此时通常银行、律师等一些人物会被卷进来。在一个澳洲高院的判例中，赵太太带着面摊的老王冒充赵亚当在银行经理面前签字，而银行经理并无发现有诈，因为老王三个月内专心练赵亚当的签字，练到签字比赵亚当签得还赵亚当。但赵亚当的律师抓住这一点，争论说赵亚当和他太太已经是银行长时期的客户，经理应该认识他们，或者至少应该核对赵亚当的身份证件。最后该案由银行买单。但问题是假如老王专门找整形医师按赵亚当的脸整形，并且在银行签字当天也拿到了赵太太从赵亚当身上偷出来的驾驶执照，这时法院会看钱夏娃方面的法律地位。

比如在成交前的一至数天通常会有“最后检查”这一步骤。如在“最后检查”步骤中钱夏娃没有采取合理的询问措施，那么钱夏娃会输掉案子。“最后检查”中，如果钱夏娃看到该房屋内尚无搬迁的痕迹，甚至正好在“最后检查”时碰见赵亚当正兴高采烈地在花园中搭小木屋，如钱夏娃对此置之不理仍然要求成交的话那么相较于赵亚当来说她在法律上的地位就明显劣于赵亚当而最终将输掉这一案子。

在房屋案件中也经常发生的是借款或者是代名购买后发生争执的案件。比如赵亚当是非澳大利亚永久居民，他买二手房必须要通过审批，但他怕麻烦，因此通过钱夏娃（澳大利亚永久居民）购买，钱款全部由赵亚当提供，这时通常出现的情形是钱夏娃说这房子是她自己出钱买的，这类诉讼通常比较容易，只要赵亚当提供当时汇款书证即可。当然，如果赵亚当是个搞海洛因加工的诚实商人的话而又恰恰有段时间忘了报税的话该案就会有些小小麻烦。而在现实生活中通常是房屋涨价后，钱夏娃会说当时房屋购买不是代理，而是向赵亚当借款。借款的利息通常会低于房屋涨价的幅度（当然，香港负资产情形例外）。这时钱夏娃只要将房屋出售后给赵亚当原来的购房款即可。

在这案中，假如房屋购入价是一百万，六年后房屋升至一百六十万，如果钱夏娃说当时向赵亚当借款是年息7%，那么借六年也不过四十多万，如卖出该房一百六十万，扣去本金和利息钱夏娃可白得约二十万，如果房子价格低，涨幅高，钱夏娃所得利润会远高于此数。这类案件法官的着眼点通常是看当时借款的“条件”，而调整这类法律关系的所适用的法律还是“衡平”。法官会看当时双方的法律地位，该案中赵亚当是非澳洲永久居民就对他的案件会产生帮助，如钱夏娃无法提供借款的证据，特别是还款的证据，法官通常会将这类案件判给赵亚当。

作者简介：

沈寒冰，教授、太平绅士、律师、澳大利亚新西兰国际公证师学院院士。

AHL法律律师行律师，中资投澳、澳洲上市专业律师。

其2009年代理的维多利亚楼花案被澳大利亚最大最古老的《悉尼晨锋报》评价为“改变澳大利亚房产运作”的案例，该判例被收录进《澳大利亚联邦法学报告》并且入选各类法学教科书。近年专业从事并参与大型投资项目的规划和法律工作。

国民党元老，蒋、宋、孔、陈四大家族之一的陈立夫先生亲自为沈律师书斋两次题写“听雪楼”。