悉尼下跌连累澳洲房价“假摔” 中国买家不背房价上涨锅

根据全球知名数据机构Corelogic，2017年12月初发布的11月份房价指数显示，11月份悉尼房价下跌0.7%，这是悉尼房价持续第三个月下跌，从而导致季度跌幅达到了1.3%，也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累，11月份独栋房屋房价下跌0.2%，前一个月则下跌0.1%，但是公寓房房价上涨了0.3%。

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澳洲独栋的下跌，引来坊间对于澳洲楼市因抑制海外投资而下降的猜测，然而实际上，澳洲的独栋之前也有过短暂的下挫，之后却迎来更大的涨幅。

据澳洲四大银行之一澳新银行的最新统计数据，海外买家背不上澳洲房价上涨的“黑锅”。在2015-2016这个财年中，海外买家在全年的住房成交量中，各州占比只在7%-13%之间，而在这些海外买家中，中国买家虽然占比最大，但也不过三成左右。

悉尼下跌墨尔本上涨

在这份报告中，悉尼是唯一一个连续在9月至11月期间房价下跌的首府城市，同时期内，墨尔本及布里斯班房价分别上涨1.9%及0.6%。

CoreLogic最新数据指出，悉尼房价或已在7月到达峰值。CoreLogic分析师Cameron Kusher称，悉尼房价将在未来数月继续下滑，但不大可能出现整个市场崩溃的情况。

CoreLogic 研究负责人Tim Lawless表示，悉尼房价下跌的原因或是独栋房产需求减少。虽然只是悉尼房地产市场表现放缓，但是由于悉尼占澳大利亚全国住房存量的近1/5，且住房价值占全澳住房总值的近1/3，因此悉尼的房地产数据对全澳房地产的统计数据可产生重大影响。

金融政策对市场的影响也在悉尼有所体现，上周，联邦银行（CBA）再次宣布限贷新措施，提高了房产投资门槛。Cameron Kusher表示，由于近六成买家是投资者，限贷措施的推出将抑制投资者热情。

在悉尼经历冷却放缓的过程时，墨尔本也正在经历周期阶段的转变。根据维多利亚房地产研究所的数据，在过去的12个月中，墨尔本创造了新的房价记录，价格增长达14％并且几乎每个月都有破纪录拍卖数量。

澳洲房价仍在涨

悉尼下跌引发市场对于澳洲楼市掉头向下的疑虑，然而根据莱坊（Knight Frank）公布的第三季度全球房价指数报告显示，澳大利亚的排名从上一季度的11位跃升至第7位，同期的研究成果还显示，澳大利亚第三季度房价涨幅为10.2%，较上一季度持平。

莱坊澳大利亚住房市场负责人Sarah Harding分析，除悉尼近期有所降温，墨尔本等其他首府城市市场依然繁荣，澳大利亚整体房价增速依然强劲。实际上，除两次短暂波动，澳大利亚已经保持了55年的房价上涨趋势。

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CoreLogic分析师Cameron Kusher先生此前的Property Pulse报告剖析了自己的研究，从1997年至今，20年内，澳大利亚的房价已经上涨了346.4%，其中还度过了2008年金融危机和2010-2012货币政策收紧时期。

澳洲央行从2009年10月开始加息，一年的时间，澳洲现金利率从3%上升至了4.75%。一年后开始降息，随后6年，现金利率稳步下降至目前的历史最低利率1.5%，中间再没有加息举动。

澳洲的房价也开启了新一轮的增速。2008年之后的8年时间，从各个首府城市的房价数据来看，悉尼房价上涨了110.9%、墨尔本则上涨了95.3%，各大城市的房价平均上涨达69.8%。

在全世界范围内，澳大利亚的房产价值增速也是尤为显着的。这同时也吸引了众多的外来投资客，包括中国、亚洲其他国家、北美、欧洲等地的投资客也分涌而至，使得澳洲首府城市房价屡创新高，这也惹来了国内的负面声音。认为中国人是澳洲房价的主要背后推手之一。

今年6月，悉尼的三所大学对900名受访者做了调查，其中有超过六成的人认为海外投资客是高房价的主要推手，而56%的受访者表示，应禁止海外投资客购买悉尼房产、63%的人不赞成政府鼓励海外投资客进入大悉尼地区的房地产市场。

澳洲政府也针对海外房产投资客提高了门槛，增加了海外投资申请费用、提高了印花税比例、澳洲四大银行也关闭了贷款门槛，一时间，澳洲地产似乎要因为海外投资的收紧而“崩盘”了。

悉尼、乃至全澳房价飙升真的是由海外投资客而引发的嘛？收紧海外购房政策，会导致澳洲房价大跌吗？

中国买家不背房价上涨锅

根据澳洲四大银行之一澳新银行的最新统计数据，海外买家背不上澳洲房价上涨的“黑锅”。在2015-2016这个财年中，海外买家在全年的住房成交量中，各州占比只在7%-13%之间，而在这些海外买家中，中国买家虽然占比最大，但也不过三成左右。

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由此可见，虽然海外买家的需求越发强劲，但总体市场活动份额占比较小，并不能成为澳洲价格增长的主要动力，更不能成为澳洲房价下跌的罪魁祸首。

澳洲国内的购买力，才是真正的价格推手。实际上，由于极高的租售比、利好的负扣税、无限购、以及宽松的银行政策，澳洲富人对投资房产一直情有独钟。

根据报道，Deakin大学的分析报告显示，国会议员们所拥有的房产总和有望突破500套，总价达到了上亿澳元。在澳洲国会当中，拥有房产最多的议员拥有的房产总数达到了惊人的42套。此外，澳洲总理谭保也在纽约拥有房产，而他的妻子也在悉尼的Paddington购买了一幢280万澳元的豪宅。

在这8年多的时间里，悉尼、墨尔本、布里斯班、堪培拉等首府大城市日益增长的人口数量所带来的经济效应、大量的新增工作岗位、极低利率的金融环境、住房供应量低都催化了房价的上涨。

未来增长持续稳定

虽然悉尼和全澳市场都在近期出现了降温倾向，但从长线来看，这也并非澳洲楼市的首次调整，仅从去年年底数据就可以看出，2016年年底悉尼第四季度曾有过下跌2.1%的情况，但到2017年第一个季度，市场又迅速升温，价格涨幅不小。

近日，也有权威国际机构发布了关于全球房价的统计结果，澳洲房价的涨幅和稳定性，一直惹人注目。

其中，国际清算银行BIS，针对全球各国利息和房价的关系，发表论文称，在论文所研究的47个国家里（包含20个发达国家），澳大利亚是世界上房价长线增长最稳定、最持续的国家。其中，在发达国家中，房价上扬占比达80%，澳大利亚是房产价格上扬平均值最高的国家，达13年。

莱坊澳大利亚住房市场负责人Sarah Harding分析称：“随着投资者融资变得愈发艰难，我们开始看到很多首次置业者开始入场。另外，我们接到的自住房所有者的问询量也开始出现上升，包括自住者。对于新州和维州的首次置业者而言，随着两地首次置业者印花税减免措施的实施，两地的首次置业者数量明显出现上升。”

“纯粹的海外投资客实际上占比是非常少的。”一位新房房产经纪人介绍，作为移民国家，澳洲每年都有20万左右的海外移民涌入，此外还有大量的留学生、工作签证持有者以及计划移民澳洲的海外人士，这些人的自住需求占据了市场的很大份额。

展望未来，Lawless表示，房价不太可能出现严重的下跌。由于人口快速增长，劳动力市场持续改善，新房供应持续下滑且需求依旧稳定在一定水平，因此澳大利亚房地产市场不太可能出现大幅度下跌。

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