澳洲近6年的房市繁荣不过是“假象”！政府和银行“一手炮制”，所谓的经济繁荣真相是这样的...

【今日澳洲5月29日讯】据澳洲广播公司报道，如果你曾经和房地产经纪人聊过天，你就会知道，澳洲的地产市场只有两种情况。当市场火热的时候，你需要赶快进入。当市场冷却时，是讨价还价的机会。不管怎样，现在是最好的购买时机。

现在，澳洲的房地产也是冰火两重天。在经历了近6年的惊人或令人恐惧的增长（取决于你是否拥有房产）之后，州府城市的房地产市场出现了逆转，尤其是在墨尔本和悉尼。

但这一趋势远非普遍，事实上是彻头彻尾的混乱。高端房地产受到沉重打击，而价格较低的房地产继续上涨。虽然这两个主要州府城市的房产价值在下降，但偏远地区的房产价值不仅没降，而且还在增长。

在截至4月底的3个月里，悉尼、墨尔本、布里斯班和阿德莱德的房价都出现了下滑，而霍巴特是唯一一个延续繁荣时期增长的房产市场。

不仅如此，尽管澳洲的主要州府城市的供应激增，但公寓现在的表现优于独立屋。显然，对最廉价住房的需求仍然很大。

原因是什么呢？一些分析师辩称，去年银行业监管机构对投资者贷款的打压终于产生了影响。投资者贷款主要是利用只付利息贷款，来实现负扣税收益的最大化。

但这并不能真正解释这些趋势。收紧投资者信贷原本是为了让市场降温，尤其是在低端市场。显然，这还没有发生，至少现在还没有。

房地产梦魇

只有两件事能让澳联储的高级官员在夜间保持清醒，那就是中国和澳洲的房地产。

澳联储行长Philip Lowe大声疾呼中国的巨额债务，以及一旦崩溃，它将对澳洲构成的危险。

但澳洲的房地产市场同样令人不安。澳洲主要银行对国内房地产的敞口显然是不健康的，其贷款总额的60%用于抵押贷款。

在被1987年股市大崩盘灼伤后，银行一致认为房地产是一种更安全的选择，并向住房贷款注入了数万亿澳元，而澳洲的消费者对此欣然接受。

在大量住房上挥洒资金后，澳洲的家庭债务占年收入的近200%，位居世界前列。更甚的是，这也难怪澳洲的家庭消费疲软、零售销售艰难、通胀乏力。

问题是，如果澳洲房地产大幅下跌，将对经济造成严重影响。

当主要资产价值在下跌时，人们就不太倾向于消费，也不太可能得到贷款。这反过来又削弱了国内经济，最终导致失业率上升、抵押贷款违约，并可能引发银行业危机。

这是一个没有人愿意去想象的场景。

为什么政府钟情于房地产繁荣

不仅仅是银行有既得利益来维持房地产泡沫的反弹。每一级政府都沉迷于伟大的澳洲梦，在过去的40年里，这个梦已经从拥有自己的“一亩三分地”，演变成了从房地产市场中捞金。

联邦政府需要不断上涨的房地产价格来维持稳定的经济，而各州和地方政府则靠它产生的巨额费用和税收来维持经济。

自2012年末开始，最近一次房市繁荣以来，随着资源投资热潮的消退，澳联储特意策划了一次房市繁荣，以吸收离开采矿业的建筑工人。各州和地方政府的房地产收入增长了65%。

所以，下次当你听到政客谈论可负担性房产的需求时，一句话也不要相信。他们中没有一个人提出任何严肃的解决方案，主要是因为他们知道只有两种选择，而这两种选择都不可取。

要么房地产价格需要暴跌，这只是经济彻底崩溃后所发生的事件之一；要么工资需要大幅上涨，没有哪个主要政党可能赞同。而其他的一切言论都只是装饰门面而已。

政府如何拉动房地产杠杆

几十年来，一些空头人士一直在预测澳洲房地产市场的崩盘，但在过去18个月中，这种可能性大幅增加。

全球利率正在上升，最终将波及澳洲，可能会给大量家庭带来压力，导致违约率上升，房价下降。此外，还有对外资所有权的限制，尤其是中国投资者，如今他们正忙于规避法律。

但最大的担忧是供应。建筑热潮，尤其是在布里斯班、悉尼和墨尔本等东部城市，是前所未有的，其中大部分都是高层公寓。

起重吊臂点缀着东部州府城市的天际线，这是前所未有的。事实上，悉尼的起重吊臂占全澳总数的一半，相当于整个北美起重吊臂总数的80%。

墨尔本比悉尼少一些。在这两个城市，用于住宅建设的起重吊臂数量终于开始下降。

相反，由于政府迟迟未能提供基础设施来满足人口的巨大增长，起重吊臂在商业和基础设施方面的使用出现了戏剧性的回升。

这也是楼价持续上升的关键所在。

当澳洲政客们在边境管制和一大堆难民问题上争吵不休的时候，澳洲悄悄地实施了世界发达国家中规模最大的移民计划之一。

澳洲人口每年增长约1.6%，仅次于新西兰，远远高于经合组织0.7%的平均水平。

（图片来源：澳洲广播公司）

虽然移民没有什么问题，特别是在需要快速增加人口的情况下，但澳洲大量增加的人口被用来制造一种假象，即澳洲的经济运行得比表面上更好。

虽然澳洲作为一个国家，即将在全澳范围内实现27年不间断的经济增长，但澳洲的许多个人，在境况上却更糟糕。工资增长停滞不前，因为尽管有新增就业的数据，但如果把新移民考虑在内，这些数据几乎站不住脚。

谈到房价，人口增长一直是每一级联邦政府的秘密武器。多年来，我们一直被告知房价飙升是供应问题。作为回应，政府一直在刻意增加需求，只是为了维持经济增长的假象，并保持房地产销售持续增长。

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（Vanessa）