每日地产 | 专家解读Duplex双拼别墅开发

随着悉尼房价的不断上涨，双拼别墅越来越受到消费者的青睐。相比较独立屋，双拼别墅的性价比非常高，在同样的房间数下拥有很大的价格优势，和联排别墅相比双拼别墅又拥有更好的私密性和保值性。作为开发项目，双拼别墅投资小，周期快，是很多小型开发商和普通居民的投资首选。

想做双拼别墅开发的人最关心的问题就是自己的土地或者想购买的土地到底能不能做双拼别墅的开发。在弄清楚这个问题之前，我们需要了解一下双拼别墅的定义

01，什么是双拼别墅

双拼别墅英文俗称Duplex，专业名称Dual Occupancy，泛指一块土地上可以建造两套房子的项目，大部分情况这两间房子是共享一堵公共墙的( Attached Dual Occupancy)，也可以完全不连在一起(Detached Dual Occupancy)，是否能分开需要根据不同政府的要求以及土地的情况进行具体分析。有的政府也管双拼别墅叫Semi-detached Dwelling， 它与Dual Occupancy的区别是，Semi-detached Dwelling里的每一户都必须是独立地契 (Torrens Title) ， Dual Occupancy 根据不同Council的不同规定，可能分割成独立地契 (Torrens Title) 也可能分割成分契地契 (Strata Title), 甚至有的Council虽然允许申请Dual Occupancy, 但是不允许进行分契。例如Parramatta Council和Bankstown Council，这两个Council允许双拼别墅开发以后可以进行Torrens Title Subdivision, 也就是说两户中的任何一户都是独立地契，都可以进行独立销售，如果是分体式双拼别墅(Detached Dual Occupancy)的话，就相当于分出来了两个独立屋。Waverley Council允许分地后大于Minimum Lot Size的双拼别墅做Torrens Title Subdivision, 但是小于Minimum Lot Size的双拼别墅只能做Strata Subdivision. The Hills Shire Council 也允许双拼别墅的开发，但是完全不允许分契，只能整体出售。 Willoughby Council虽然允许双拼别墅的开发，但是分契要等到拿完OC的5年之后，也就是说5年之内只能出租或者整体出售，五年以后才能分开出售。

以下的示意图表示了双拼别墅拥有不同地契时的区别。投资者需要根据自己的投资需求来进行地块的选择，如果是建造之后想立即分别出售的，必须要找允许双拼别墅分契的土地，Torrens Title Subdivision和Strata Title Subdivision都可以；如果想整体出售或者只想出租的，那么不能分契的双拼别墅也是可以考虑。

02，什么样的土地适合建双拼别墅

投资者应该首先检查LEP (Local Environment Plan)里对于目标地块的用地性质的描述，看一下可开发的种类里有没有包含双拼别墅(Dual Occupancy 或者 Semi-detached Dwelling)。一般来说在销售合同里都会附加SECTION 149 报告, 里面会对目标地块的用地性质进行详细的描述。大部分独立屋的土地性质的都是R2 Zoning (Low Density Residential), 只要看一下 Permitted with consent的条款下有没有Dual Occupancy 或者 Semi-detached Dwelling，如果都没有的话说明双拼别墅在目标地块上是不可以进行开发的，例如Ku-ring-gai Council和Hornsby Council的LEP里，R2 Zoning可允许开发的项目种类里就不包括双拼别墅，所以在这两个Council里是不允许进行双拼别墅开发的。

除了用地性质影响以外，还有很多其他因素会影响双拼别墅的开发，需要请专业人士进行详细的分析。最大的影响因素有，是否对双拼别墅开发的土地有最小面积的要求？是否对双拼别墅开发的土地有最小面宽的要求？土地是否有雨水排水问题？土地是否在洪水区Flooding Zone？土地是否在山火区域Bush Fire Prone Land？土地上的树是否能砍？现有的房子是不是历史遗迹建筑？能否拆除？等等...... 当专业人士排除了所有的不确定性，确定了目标土地可以做双拼别墅开发之后，我们还需要弄清楚开发完双拼别墅以后，能否进行分契，如果能分契，是独立地契 (Torrens Title) 还是分契地契 (Strata Title) ，或者是否还有别的特殊要求， 这些都对开发的回报率有着非常大的影响。

悉尼主城区一共有38个地区政府 (Council), 合并之后现在依然有30个，每个地区政府双拼别墅开发的规范都不相同，如果您想进行双拼别墅的设计开发，一定要请专业人士进行咨询后再着手进行。

03，双拼别墅的开发流程

在确定了目标地块可以进行双拼别墅的开发之后，就要进入购买土地的环节了，建议找专业律师和会计师设计好开发公司的结构用于购买土地，未来会在税务上有很大的帮助。合同上一般来说基本条款大部分合同都差不多，但是依然需要找专业律师进行审核。

合同一旦签订就可以立刻进入设计阶段了，一般来说6-8周就可以递交政府审批DA，DA审批的时间在3个月左右，不同的地区政府获批的时间会稍有不同。拿到DA之后需要进行施工图设计CC，招投标，最后确定施工方，一般来说整个施工周期在9-12月，这个时间也会根据具体项目和天气情况稍有不同。完工拿到OC后，如果之前已经预售了，就可以验房成交了，如果没有预售，可以选择拍卖或者其他销售方式，具体就要看当时市场的情况了。

（时间根据以往经验，项目时间取决于不同Council以及具体项目情况）

今年7月6号之后，最新的中密度住宅规范一旦执行，符合一定条件的双拼别墅即将可以跳过规划审批(DA)，直接走快速审批(CDC)，CDC最大的优势就是审批时间大大缩短，整个投资的周期会大幅下降。在下一篇文章里，我们会详细介绍中密度住宅规范对双拼别墅开发的影响。