澳财有道 | 负扣税改革会是压跨澳洲房产市场的最后一根稻草？

负扣税不得不说是近期澳洲的一个热点话题，无论是政客、媒体还是投资者，都在关注澳洲政府对于负扣税的态度。随着澳洲大选临近，负扣税更是成为了目前执政党联盟党和反对党工党的激烈争论点。

负扣税带来的益处是值得肯定的，而负面影响也不可否认。博满金资首席执行官高松谕先生将从正反两方面来说明，负扣税对澳洲的影响究竟如何：

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充满争议的澳洲负扣税政策

澳大利亚可能是当今世界上唯一一个还在使用“负扣税”（Negative gearing）政策的国家，澳洲的“好兄弟”新西兰之前也在使用负扣税制度，但在近期新西兰国会已经开始讨论取消负扣税的提案。

在澳洲该项政策的争议性一直很大。每到大选年，负扣税政策就会被重新提起，进而成为联盟党和工党双方互相攻击的内容。

负扣税本身的含义和应用在此就不在详细说明，本质上是允许纳税人在一项商业活动中蒙受的亏损，用于抵扣其他商业活动中的收益，实现减少应纳税收入、减少应交税金的目的。负扣税已经让澳洲成千上万的购房者受益。

正方观点：改革让更多的人买得起房

工党已经承诺在下届联邦大选上台后，将遏制房产投资者受益的负扣税政策，从而令首次购房者更容易进入房地产市场。

工党强调，改革负扣税并不是取消负扣税；负扣税改革可以帮助更多人买得起住房，并且可以让联邦财政预算更加稳健。

让更多人买得起房

在其中，帮助更多人买得起房，显然是工党寄以厚望的“得民心”论点。工党表示，当前政府政策让投资者比首次购房者更有优势，这是不公平的。这一政策让更多的高收入人群受益，而不是普通工薪阶层。

负扣税在推高房价方面，确实是一个因素之一，不可否认。近几年来澳洲房价的高企既使一部分投资房产的投资者获益颇丰，也使得首次购房者买下自己第一套房子的难度不断增加。

目前已知的工党改革内容，就包含了将“负扣税”政策的受益对象仅限定于新房房主，以及将投资房资本利得税优惠幅度减少一半；以限制房价和投资过热，并帮助首次购房者。工党甚至表示，既使房价仍在下跌，也不会取消针对投资者购买二手房的负扣税改革制度，这是一项长期受益的改革。

让联邦财政预算更加稳健

另一方面，工党提到了联邦政府的预算问题。这一点确实可能是民众比较少关心，但有着重要影响意义的一项。负扣税政策对于联邦政府来说，其实意味着税收的减少，因为很多投资者使用负扣税抵消了一部分应缴税务。

在2010-11财年时，负扣税就曾导致联邦政府的在个人所得税收入方面减少了大概130亿澳元左右。

在最新的预算案中，2018-19的预期赤字水平在145亿澳元左右，占GDP的0.8%。如果削减负扣税程度，甚至考虑取消负扣税，对联邦政府恢复财政盈余确实可能会有明显作用。

反方观点：改革对普通民众和经济都有负面影响

财长：使用负扣税的人群并非富有阶层

接替莫里森成为财政部长的Josh Frydenberg曾发表文章对工党的立场进行反驳，他强调负扣税改革打击的并不富人，而是老百姓。他表示澳洲将近有130万澳洲人使用负扣税，三分之二的人税前收入低于8万澳元。这些人中包括了5.8万名教师、4.1万名护士，2万名警察和应急服务工作人员。

图片来源：ABC

虽然对谁属“富有阶层”这一概念并不明确，但确实可以发现使用负扣税的人中有很多为中产阶级或者工薪阶层。所以工党在这方面“劫富济贫”的理念确实不是非常合理。

改革可能带来失业

修改负扣税政策会导致房价进一步下跌，波及所有澳洲，引发所有业主财富缩水。在建筑行业的直接影响力可能是最大的。

澳洲建筑大师协会（MBA）委托经济政策分析机构Cadence Economics出具的调查报告显示，预计在工党实施其住房政策的5年内，全澳所有州和行政区将少建最多4.2万套住房，3.2万个全职工作职位将被砍。建筑业损失将高达120亿澳元。此外住房供应将出现严重萎缩，这可能会进一步加重悉尼和墨尔本这两个人口大增的主要城市的压力。

虽然实际情况可能不会这样发展，但经济方面的考虑确实是需要政府在作出决策时多加注意的。有可能负扣税的改革，会成为压垮现在澳洲房地产市场最后的一根稻草。

抛开正反面，我们能看到的市场情况究竟如何？

房价仍在持续下跌

澳洲房价自从行业监管机构APRA开始进行管控后，一直在持续下跌。银行在贷款方面的限制确实已经让过热的房市不断降温。从CoreLogic的房价指数上来看，2018全年澳洲房价总体下跌了4.8%，其中首府城市总体下跌6.1%。

悉尼和墨尔本显然是房价跌幅最大的城市，分别录得了8.9%和7%的全年跌幅。霍巴特的房价则逆势崛起录得8.7%的涨幅。

在房价走低的情况下，工党的负扣税改革口号的效果可能就不如之前了。

楼市“资不抵债”风险加剧

据了解，在过去2-3年，即房价顶点买入的大量业主而言，很多已经处于“资不抵债”的尴尬境地。这一点让很多银行机构着实紧张不已。

例如，在悉尼内城区公寓买家中，于相对近期进入市场的买家而言，以及在房价表现非常糟糕地区入手房产的买家而言，他们目前欠银行的钱已经明显超过了房产的市值，即“资不抵债”，也就是我们所说的“负资产”。

如果处于负资产状态，很多人或不得不牺牲自己的收入来弥补资本损失，进而给自己的生活带来不小的困扰。雪上加霜的是，很多银行目前已经收紧了信贷，尤其是只付息贷款。即很多当初使用只付息贷款进行购房的买家，只付息一到期可能无法转贷，需要转为本息同还的方式，进而给自己的偿贷支出造成进一步的压力。

“资不抵债”的情况很有可能会导致一系列的信贷市场的连锁反应，进一步导致地产市场的下滑。

相关上市公司股价动荡

近期地产行业的震荡，对地产相关的投资产品也是有着明显影响的。加上最近的全球股市下行，相关上市公司表现多数不理想。

比如，澳洲著名地产开发商LendLease（ASX：LLC） 的股价，在近期几乎跌去了一半。建筑产品公司James Hardie（ASX：JHX）的股价也步入了下行。

相关的地产上市信托REITs的表现也是参差不齐，如Scentre Group（ASX：SCG）和Stockland（ASX：SGP），但总体形势并不乐观。

在这种情况下，可能唯一相对比较好的表现，就是地产信贷类型的产品。随着银行进一步地撤出房地产的市场，我们看到一些地产信贷的产品可以给投资人带来比较好的收益的。博满金资的地产信贷产品“稳利安”，就在过去的一年，给大家带来超过10%以上的年化收益。