负扣税新政成“超级核弹”？专家：工党上台，澳州楼市将迎来“审判日” ！

【今日澳洲4月4日讯】权威人士警告称，如果工党赢得大选，并实施负扣税新政，澳大利亚房地产市场将迎来“审判日”。

反对党希望缩减慷慨的减税优惠，称这将使首次购房者买得起房，并推动新楼盘的建设。但房地产行业人士担心，该计划会给澳大利亚经济带来灾难性的影响。

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投资咨询公司DG Institute创始人Dominique Grubisa表示：“即使你没有房产，一旦房地产市场崩盘，你也会受到沉重打击，因为其他领域里经济也会随之下滑。”

Grubisa认为，负扣税新政——除了对那些购买新建住宅的用于投资的人以外——将导致房价暴跌和租金上涨。澳联储也表达了对全国房地产价格状况的担忧，因为房地产市场对澳大利亚经济有着巨大的贡献。

因此，越来越多的经济学家预测，澳联储今年将会降息，以减轻货币贬值带来的冲击。

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参加此次会议的经济学家多数认同，2019年房价将继续下跌，同时对新楼盘的投资也会减少。

新南威尔士大学房地产研究员Nigel Stapledon说，对经济最大的拖累将是房地产市场的崩溃，而对负扣税的削减只会使情况变得更糟。

房东减少对所有人来说都是坏消息

Grubisa担心，工党的改变将导致房东大规模退出市场，这将损害房价。Grubisa表示:“负扣税意味着，房地产投资者可以用另一种形式减少交税，这个政策鼓励人们购买房产，并将其出租。如果人们不能从房地产投资中获得税收优惠，他们就会转向别处。如果情况发生变化，我认为人们可能会卖掉自己的房产，新的投资者也会缺少动力。”

Grubisa表示，投资者的大量匮乏将给房价带来下行压力，但从长远来看，受冲击最大的是房主，而不是投资者。“总有一天要算总账的。很多人，正因为房地产市场的下跌加上负扣税的影响，经历着负资产状态。他们的资产价值可能远低于他们的负债。”

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大约三年前，当工党首次提出改革负扣税政策时，澳大利亚的房地产市场一片繁荣。之后情况发生了戏剧性的变化，全国各地的房价都大幅下跌——尤其是悉尼和墨尔本。

Master Builders Australia的老板Denita Wawn说:“劳工政策的背景，即‘过热’的房地产市场已经不复存在，这让人怀疑是否有必要进行改革以抑制投资者活动。Master Builders公司呼吁ALP根据最新研究结果和房地产市场的情况重新考虑他们的政策。”

去年年底，Master Builders声称，工党的负扣税政策不会像其承诺的那样增加新房供应，反而会使房屋供应出现倒退。尽管负扣税优惠仍适用于新屋，但工党称这将引发房屋供应热潮。

Master Builders公司发布的经济模型显示，全国新建房屋数量可能会减少4.2万套，而且经济衰退将导致至少3.2万人失业。

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建筑活动目前已经停滞不前。过去两年来，开发商一直被房价下跌吓得魂不支，目前正在搁置一些项目，这将在一段时间内控制供应量。

新南威尔士大学城市未来研究中心的Laurence Troy表示，最近，“批准和开工数量迅速也有所下降”。Troy在谈话中表示:“正如我们现在所看到的，当房价下跌时，建造房子的意愿也会下降。帮助开发商增加供应的应该是疯涨的房价，而不是降低房价的愿景。”

“未来租金也会有所上涨”

随着出租房屋的房东减少，以及新房供应锐减，租金可能会上涨——尤其是在已经出现住房短缺的城市。

上世纪80年代中期，Hawke政府放弃负扣税政策后，珀斯和悉尼的房租都大幅上涨。布里斯班和阿德莱德的房价有所下跌，而墨尔本的房价基本保持稳定。不过，房地产经济学家后来辩称，这些房价下跌是由其他市场因素导致的。

专家预测，由于大量房东退出市场，工党削减负扣税福利，租房市场将面临巨大压力。“这是一个简单的供需问题，” Grubisa表示,“投资者减少意味着出租物业减少，也就是说租金更高。从长远来看，没有哪一方是赢家。”

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房地产市场分析公司SQM Research的一份报告警告说，由于负扣税政策的变化，布里斯班的租房者每年可能要多支付5000澳元。

SQM分析师Louis Christopher表示，"由于目前获批的建筑方案数量下滑，2021年起可能面临上行压力，负扣税政策的削减将加剧这一压力。审批数量的下降现在已经明显低于基本需求，这可能会在2020年底造成住房短缺的局面。”

SQM Research报告称，珀斯的租金可能上涨20%，墨尔本和阿德莱德可能上涨15%，而悉尼、堪培拉和霍巴特的租金可能上涨10%。尽管如此，Grattan Institute研究了当前的市场状况，并表示负杠杆率的变化意味着租金“不会发生太大变化”。

看法不一

昆士兰大学经济学讲师Cameron Murray认为，人们对负扣税变化的担忧大多是杞人忧天。

反对这项改革的人士表示，这将损害“父母”型房东的利益，他们依靠减税政策来积累他们的唯一的投资资产。但Murray表示，最有可能使用负扣税的职业是“外科医生和麻醉师”。

去年9月，澳大利亚最大的房地产开发商Stockland的老板Mark Steinert在接受《澳大利亚金融评论报》采访时表示，限制新房负扣税将会给建筑业带来“火箭效应”。

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澳洲住房产业协会的一项调查发现，半数选民对工党计划中的负扣税改革感到困惑，四分之三的人希望在实施之前对其影响进行评估。

权威人士认为，无论谁赢得下届大选，都不应放弃负扣税政策，而应大力建造廉价、便捷、设计合理、位置优越的住房。

Troy写道，政府将重点放在经济适用房和社会保障性住房的供应上，才能真正的支持正在艰难负担住房成本的澳大利亚人，并支持建筑市场。他说:“一个设计合理、规模庞大、不以营利为目的的项目可能意味着增加对新房的投资，这对各州乃至全国的资产负债都是有所帮助的。”

简而言之，政府投资社会保障房和经济适用房的理由已经非常充分。“鉴于澳大利亚房地产历史上最繁荣的时期过后，房地产泡沫即将破裂，现在是时候采取行动，重塑澳大利亚长期住房体系了。”

（实习：Amber）