澳洲房价触底“近在咫尺”，全面复苏“仍需时日”

可以确定的是，澳洲房价本轮下跌周期已经接近尾声。如果不是底部，那么底部也不远了。

但是，房价全面大幅反弹，这一点概率不大。同时，从社会和经济的角度而言，这也不是我们所期望的局面。

澳洲住房市场的情绪已经明确发生改变。澳大利亚联邦银行（CBA）、上市地产商Mirvac 和Stockland都相继表示，联邦大选后收到的买房问询量出现强劲增长。

上周，多达八名竞标者参与对悉尼海滨地区勃朗特（Bronte）的一处年代已久红砖房的拍卖，出价高达280万澳元，较拍卖底价整整高出了80万澳元。

地产中介公司Richardson＆Wrench的Andre Frack说道：“这简直就是疯了。”

房产研究机构CoreLogic提供的以下图表表明，当住房市场情绪发生转变时，房价会出现快速反弹。

但是，图表也显示，在经历最大规模的下跌后，房价的复苏需要数年的时间。例如1989年的经济衰退，以及悉尼至2004-07年期间所经历的住房盛世。

鸡尾酒盛宴

2019年至今，澳洲住房市场的利好一波接着一波。联盟党的胜选直接终结了负扣税和资本利得税的改革，莫里森政府承诺帮助10,000名首次置业者将首付款比例降低至5%，澳大利亚审慎监管局（APRA）建议取消7%的房贷压力测试标准，以及澳联储（RBA）刚刚宣布的减息等等。

上市地产商Stockland的首席执行官Mark Steinert说道：“对于住房市场而言，这简直就是一场鸡尾酒盛宴。”

在年初发布的澳联储讨论文件中，经济学家rent Saunders和Peter Tulip发现，在低利率环境下，“预期实际抵押贷款利率下降1个百分点将使房价长期上涨28％。”

《澳洲金融评论》地产专栏评论员Christopher Joye则认为，房贷利率下调50个基点将推动澳洲住房市场完全“收复失地”。

眼下的问题是，这些利好能否足以压倒住房市场所面临的利空，特别是针对对借款人和一般消费者的信贷限制。

Steinert说道：“目前所有的一切都指向房价出现重大反弹。但是眼下我并没有看的那么乐观，但是可以肯定的是，住房市场已经触底。”

“信贷供应仍然是最大的问题......我们（还）必须评估对买方心理的损害效应。我认为，成交量将首先上升，空置率出现下降，从明年年中开始，住房价格将再次上涨。”

大幅反弹概率不大

地产研究机构CoreLogic澳洲、新西兰和英国市场首席执行官Lisa Claes也认为，目前澳洲房价已经见底。

她说：“联邦大选前，我们的建模分析显示澳洲首府城市房价将在2020年5月见底，2021年前持平。但是，伴随近期的一系列事件，我们认为首府城市房价将于年内触底，早于预期。”

“但是，房价复苏的阶段可能相对漫长，而不是触底后立即大幅反弹。”

最大的原因依旧是信贷融资的问题。CoreLogic的报告指出，贷款机构继续在淘汰既往使用的标准化支出衡量基准，转而增加对客户实际收支情况的审查，并逐步减少高负债客户的风险敞口。

同样，AMP Capital首席经济学家Shane Oliver虽然修改了此前有关房价跌幅的预期（从下跌15%收窄至12%），但是也明确指出，澳洲房价触底后大幅反弹的概率不高。

他说：“与过去的周期相比，未来房价的复苏可能是缓慢的。鉴于房价依然处于高位、可负担性水平较差、债务水平仍然很高、贷款标准收紧、失业率上升、期望房价短时间内收复失地显然不太可能。”

澳大利亚住房协会（HIA）首席经济学家Tim Reardon也持有相同的观点。他表示，如果不放宽贷款限制，降息也无法逆转住房市场的低迷。

（文中未注明来源的图片均为Shutterstock,Inc.授权澳财网使用，单独转载图片或致法律风险。）