悉尼出租房空置率创新高 地产暗夜持续中？

SQM Research昨日发布的数据显示，2019年6月，全国住宅出租空置率从5月的2.2%上升至2.3%。目前，全澳大利亚的空置房屋总数为78,690套，较上月增加3,597套，较过去12个月增加2,933套。

随着全澳租赁房空置率的持续上升，悉尼的空置率已达到3.5%，为2005年以来的最高水平。悉尼也成为全澳租赁房空置率最高的城市，高于珀斯的3.2%。而后者的楼市低迷状态可能接近尾声。

6月份的最新数据显示，悉尼租赁房的空置率较去年同期的2.8%高出0.5个百分点。

2019年澳大利亚各首府房屋空置量和空置率

图片来源：SQM Research

SQM Research董事总经理路易•克里斯托弗(Louis Christopher)表示，悉尼新建住宅突然激增, 预计到今年年底，该市的空置率将达到4%。此外，冬季早期的租赁空置率通常会出现季节性增长。然而，6月份空置率的增长明显超出了季节性因素。因此，我们更有理由相信，在2019年底前，悉尼的空置率将会增加到4%。

克里斯托弗表示，尽管墨尔本的租赁空置率6月份仅为2%，远低于悉尼，但随后墨尔本也不会“幸免于难”，甚至在未来有可能出现更大的涨幅，因为在上一轮炒房热潮中购买的新建住宅现在已经陆续进入了租赁市场。因此，7月份悉尼和墨尔本的独栋别墅和公寓楼的租金都有所下降。在截至7月12日的一个月期间，悉尼独栋别墅租金下降0.5%，公寓楼租金下降0.2%。同期，墨尔本独栋和公寓的租金分别下降0.9%和0.2%。

图片来源：SQM Research

SQM数据显示，由于季节性因素，布里斯班、阿德莱德和霍巴特的租赁空置率略有上升，但这些城市的房屋租金可能会继续上涨。此外，SQM表示尽管布里斯班本月的空置率有所上升，但阿德莱德和霍巴特的租赁市场对房东有利，因为这些城市本月的房屋租金出现了温和上涨，新建住宅数量也保持着较低水平。令人惊讶的是，在过去一个月里，达尔文市的租赁空置率下降至3.1%，低于5月份的3.3%和一年前的3.5%。

始于2017年的此轮地产调整截至目前已有两年，去年下半年和本年初下跌加速，对于本轮下跌的原因，市场分析有不同观点，但究其因，很大程度源于供需间的短期失衡。

过去数年间，大量新增楼盘推向市场，与此同时，尽管RBA官方利率处于历史地位，但需求端则因新楼盘价格高企、信贷政策收紧而快速萎缩。

经过前些时间的调整，部分区域房价的可负担性有所好转，但整体而言，房价调整依然存在空间，市场对快速提升的供给端的效化吸收仍需时日。

从时间周期看，此轮调整持续两年左右，地产行业投资热情在持续降温。房地产链条上曾经火爆的地产中介目前也在经历行业最为痛苦的时间窗口期。

一位从事与地产销售相关工作数十年的业内人士本周对《澳华财经在线》称，就目前的澳大利亚房市的活跃度而言，是其从业以来所见过的最为低迷的时期，业内不少中介纷纷关门改行，地产开发机构破产清算的案例越来愈多。

“过去我们也曾经历过房价下跌，但那时的房市调整期投资房租金价格会上涨，这次则不同，房价、租金均在下降！毫无疑问，供需间的关系已发生改变，谁也不知道这局面会持续多久！“

低迷的投资信心，入市的种种束缚，部分区域依然高企的房屋可负担性......一切似乎表明，澳大利亚地产行业的寒冬依然进行中，也许最黑暗的时节业已过去，但黎明前暗夜还在煎熬中。