银行利息也能“抄底”？

最近的房产市场是一周比一周火，上个星期清空率又突破80%。

通过最近的贷款咨询反馈，自住型买家占了一大部分，这部分买家中以小房换大房为主。

最近各大银行纷纷下调固定利率，也许也是为了争夺这一部分的市场份额。

例如：国民银行开出2.98% 两年和三年的固定利息产品，联邦银行也给出了2.99%两年和三年的定息产品。

但是他们自住房折浮动利率（折扣后）基本都在3.15%-3.3%之间，比固定利率高0.2%-0.3%左右。

“很大一部分申请人都在犹豫：在目前情况下，我到底是选固定利率还是浮动利率？在持续低息的条件下，如何抄底利息？”

总体上来讲，定息浮息的选择，是根据客人自身的因素 (内因) 与外部市场的因素 (外因) 而做出的判断。

浮动利率贷款的好处是灵活，利息是跟着澳洲联储银行的变化而变化，可以自由提前还款，配合100%对冲账户的使用非常方便灵活。

什么样的人群适合浮动利率？

1. 浮动利息一般比较适合现金流宽裕，或对贷款灵活度要求比较高的客户。

2. 对未来利率变化的有准确的预期。

3. 未来对所购房屋有加建，翻新，转贷，出售需求的客户

就目前市场而言，很多专家预测，在未来的一年半之内央行存在两次降息的可能性，所以对自住型买家而言目前现在浮动利率的优势较大。

举个例子：张先生在澳洲某银行成功申请到 65 万澳元的自住房贷款， 两年固定利息是 2.99%pa.，浮动利息是3.20%pa.。

另外，张先生还将有40万澳币款项在一年内到账。

在这种情况下，张先生最好的选择就是浮动利息。

虽然浮动利息比固定利息高0.21%，但是浮动利息有对冲功能，实际张先生缴纳的利息是 25 万所产生利息。

与此同时，如果央行再次降息一次，那么张先生的浮动利率将和固定利率持平，所有浮动利率就是张先生最好的选择。

那么现在市场上那些产品比较适合自住型买家？

就我个人而言，目前中国银行的产品特别适合自住型买家。中国银行自住型贷款产品已经降至2.99%（浮动利率），这个利率已经和很多银行的固定利率持平，既又保持了低息状态，又给未来预留了一些灵活性。

那对于投资型房贷申请人来说，又该如何操作呢？

投资型房贷申请人的心态更应该像一个生意人，一定要牢牢的预估自己的“收入”与“成本”，以及这两项核心因素在未来的变化量。

这里的“收入”是指租金和负扣税收入，“成本”就是指利息的支出。

所以，在当前的市场条件下，投资型贷款申请人更应该关注银行开出来的固定利率，主要原因就是提前锁定成本。

这样，无论贷款利率在未来如何变化，投资者都可以在未来预测到自己的现金流。

目前投资房浮动利息普遍高过固定利率。虽然央行在未来有降息的可能性，但是谁都无法肯定的指出抄底的最佳时期。

就像目前房产市场一样，在2019年6月已经悄悄的越过最低点，然而没人能在当时做出准确的预测。

对于投资者而言即便浮动利率在短期内略有降低，但是这部分支出是由租客，政府（ATO负扣税），申请人三方来承担。 

Nab目前投资房两年三年固定利率3.28%的产品，不妨是投资型贷款人的备选。

因为理性的投资者与投机者本质是不同的，“定息”其目的是如何最小化风险，而不是通过选择定息来创收更大的利益。

所以选择定息利率只是投资中的防守行为，最核心的目的也只是为了更好的控制风险和成本。

最后给读者一句总结：

自住要“灵活”，投资要“稳定”。

感谢阅读，下期见！