疫情连带伤害：租户与业主两败俱伤，投资房市场前景堪忧

今年3月，由于疫情导致收入暴跌，占澳大利亚人口1/3的租户面临新冠疫情和房东驱逐的双重威胁。

随后，澳大利亚联邦和州/领地政府采取了多种政策，包括收入支持、延期还款和禁止驱逐租户。目的是希望房东和租户有6个月的时间全面解决相关问题。

现在，除了维州之外，这一政策的支持即将告一段落。

几周之内，可能会出现一些租户可能无力支付房租，房东无力偿还抵押贷款，数百万人将再次陷入面临困境。

维州租户联盟首席执行官詹妮弗•贝弗里奇（Jennifer Beveridge）曾经表示，担忧“找不到什么解决办法”。

早在3月疫情爆发初期，联邦内阁曾六次推迟就租金削减和租户驱逐做出决定。对于这种情况，租户和房东都心有余悸。

3月29日，政府宣布对因疫情而收入大减的租户实施六个月的租户驱逐禁令，并建议租户与房东谈判。

虽然总理莫里森呼吁房东和房客“本着诚意”进行谈判，但是背后却缺乏立法支持。

尽管各州/领地紧急通过了各种法律，强制实施租户驱逐禁令。但是，关键问题没有解决：如果减租要求遭到拒绝，租户该怎么办？如果租客不支付租金，房东又该如何面对还不起贷款的问题？

租金谈判，剑拔弩张

澳大利亚800万租户对应的是220万房东，研究表明，谈判很难获得双方都满意的结果。

不少租户表示，房东并不同意六个月减租，最多也只能持续三个月。其中有些人被迫同意延期支付租金，而不是减租。有些房东则干脆拒绝与租户对话。

达尔文社区法律服务部门租赁律师谢利·阿尔瓦雷斯（Shelley Alvarez）认为，“租户是沉默的大多数”，尽管高层鼓励租户和房东谈判，但事实并非如此。多数人更容易因为不能履行租金支付承诺而退租，只有少数租户利用这些紧急援助。

“很多房客的压力非常大。”

然而，许多房东同样面临失业和减少收入的问题，而且他们往往负债累累，无力在支付抵押贷款和市政费用的同时减免租金。

在遭遇冲击最为严重的维州，已登记在册的“租金纠纷”暴增。《澳大利亚人》报道，维州民事和行政法庭（VCAT）目前挤压的租金纠纷案超过4000起。

对此，维州地产研究院（REIV）院长利亚·卡尔南（Leah Calnan）表示：“随着纠纷案件的增加，当地住房投资市场正在逐步恶化。我们开始看到越来越多的投资者陷入真正的麻烦，并且缺乏有效的途径来解决租户不付款的情况。”

数据显示，在住宅物业中，很少有驱逐行为，只有4％的纠纷会上升至这一点。但是暂停驱逐的禁令被视为对产权体系中的一种有效威慑。

尽管各州/领地对联邦政策的解读各有不同，但是以维州为例，业主和租客签署减租协议就超过3.2万个。

Calnan表示，通过双方协商可以在体系外解决更多租金调整问题。但是，有些租户索性赖账不给。“许多租户直接拒绝沟通，而房主则承担着巨额租金欠款。并且，这些租金几乎根本就不会偿还。如果不采取任何措施，他们将很快开始破产。”

维州地产研究院呼吁立即扩大维州纠纷解决机构的资源。

另外，维州已经将暂停驱逐令实施时间从原定的9月29日延长至今年年底。换言之，这意味着一些业主可能面临长达9个月收入减少或没有收入的情况。

疫情爆发后，政府通过实施留职补贴（JobKeeper）和失业救济金（JobSeeker）来补贴居民收入。但是，这两项计划的支付金额将很快削减。

许多房东觉得没人关注他们的利益。政府一直在关注租户，他们也认可对于那些暂时失去收入生活窘迫的租户确实应该予以一定的保护。但是，业主同样也受疫情影响，却要承担了全部的经济损失。

非营利律师事务所Anika Legal联合创始人诺埃尔·林（Noel Lim）则表示，关键是房东和租户权力不对等。“他们之间很难谈判。必须找到合理的平衡点。”

“没有简单的办法，希望双方都能做出妥协。”

自疫情爆发以来，Lim一直在与租赁双方合作。他表示，大量租房者仍然需要减租。

投资房前景堪忧

就在租赁纠纷大幅增加的同时，全澳范围内的房价持续受到抑制。

澳大利亚房产研究机构CoreLogic提供的8月房价报告显示，今年8月份，澳大利亚整体住房价格连续第四个月下跌，较上月环比下跌0.4％，过去一个季度则下跌1.7％。

房地产分析师认为，在这次经济衰退期间，维州房价将出现最大的累计跌幅。

AMP Capital首席经济学家肖恩·奥利弗（Shane Oliver）表示，首府城市均价从高点到低点的跌幅介于10-15%区间。

墨尔本房价更大，预计会下跌多达20％（已经下跌了4.6％）。

西太银行对于今明两年澳洲首府城市房价的预测

对于现有的和潜在的住房投资者而言，尽管政府支持性举措，即JobKeeper和JobSeeker补贴依然在实施，但市场情况正在进一步恶化。这是投资者最大的担忧所在。

此外，在住房融资方面，银行体系也为该行业提供了暂时支持。在整个银行系统中，超过50万份递延房屋抵押贷款中，几乎1/3为投资房持有人。

显然，如果没有选择权的业主被迫出售，将加剧现有疲软市场的下跌，风险无疑最大。

相比之下，非首府市场则处于不同的周期，CoreLogic暗示非首府市场表现将继续跑赢首府城市。

另外，7月份的新屋审批量出人意外的回升。不过，经济学家认为，新屋审批量12％的月度增长不会改变未来12个月住宅活动预期的疲软态势。

澳大利亚国民银行（NAB）分析师指出：“住房建设和价格的疲软主要集中在悉尼和墨尔本，在一定程度上反应了两座城市移民减少、国际学生活动减少对住房和经济的影响相对也更大。” 

“住房安全”极为脆弱

随着贷款还款延期和租户驱逐禁令两项政策同时到期，房东和租户都将面临困境。

悉尼大学城市和区域规划教授尼科尔·古兰（Nicole Gurran）认为，“租赁市场将会面临灾难性问题”。

几十年来，新建福利住房和经济适用房的短缺扭曲了城市租赁市场，人们都在争夺合适的住房。

新数据显示，在悉尼现有的近35000处房产中，对于一对育有子女，处于失业状态、拿JobSeeker补贴的夫妇而言，他们能负担得起的住房只有两处。

Gurran教授说：“可惜，我们希望让市场来解决住房问题，我们总觉得市场可以搞定”。

“但是，现在租赁双方都很脆弱，租户在私人租赁市场挣扎，私人房东则在失去收入来源时挣扎。”

Gurran教授补充，现行房地产投资激励措施并不利于经济适用房的供应。相反，还推高了二手房的市场价格。

维州租户联盟首席执行官Jennifer Beveridg则表示，很多人认为住房是一项“稳赚不赔”的投资，这是住房市场一个最大的问题，“无论是股票还是加盟小生意，人们都知道有风险，有赚有赔”。

用Beveridge的话来说，住房投资就好比银行定期存款。“人们需要看到住房投资的缺点。现在住房投资是一项生意，提供住处成为一种附属。这才是人们买房的原因吗？”

资管公司Active Property Investing董事、帮助客户购买投资住房的艾玛•艾伦（Emma Allen）却表示，目前人流量骤减并没有阻止所有人买房，“由于现在市场竞争较少，那些仍有工作保障的人还是会买房的。”

“老实说，投资房地产是项长期生意。10年后回头看，我们会说，‘那是废话’，但还是应该全局考虑。”

Allen也同意，经济衰退和不稳定会导致准备购房的人打退堂鼓，但“这和个人情况有关。”

“眼下的不确定性让投资者极其谨慎。”