央行警告：房产市场增加金融风险，加息前恐再涨15%

澳洲央行警告称，房地产市场对金融稳定的风险可能正在增加。

央行方面表示，“如果有必要”使用宏观审慎工具来应对房地产市场不断上升的风险，应该关注贷款可偿还性和总借贷能力的限制上。

澳大利亚央行助理行长Michelle Bullock在有关房地产市场和金融稳定的讲话中表示，央行为疫情下的澳大利亚经济提供了前所未有的货币和财政支持，帮助“建立了一座桥梁”，房地产市场的强劲复苏是其中的一部分。

“但随着房价和住房债务的上升，金融稳定的风险可能正在增加。”

“尽管银行拥有强劲的资产负债表并且贷款标准得到维持，但在这种环境下，家庭仍有可能负债累累。“如果家庭收入受到冲击或房价大幅下跌，高负债可能会给经济带来风险。正是这些宏观金融风险值得密切关注。”央行正在“不断评估”是否需要考虑使用宏观审慎工具来应对这些风险。

但与 2014 年和 2017 年不同的是，这次关注的不是特定类型的贷款，例如投资者或只还息贷款，因此当时使用的工具“现在不太合适。

Bullock表示，如果需要所谓的宏观审慎工具来应对不断上升的风险，应该“针对高负债借款人带来的风险”。

解决贷款的可偿还性和个人借款人可以获得的信贷数量的工具更相关。

“事实上，我们最近在一些国家看到了这种工具的使用，如果我们判断当前情况需要使用，可以就会执行。”

经济学家说，无论经济因新冠封锁而遭受任何负面冲击，房价都有可能继续上涨， 因为谷底利率继续推动买家在房产上大肆消费。

不到三个月前，大银行还预测利率——以及抵押贷款月供——可能会比预期的更快上升，并且不受储行（RBA）预测的影响。

房价还要涨多少？

大多数贷款人都在提高期限较长的固定贷款利率，而且预计还会进一步提高。

这促使了抵押贷款经纪人对后续利率上升的后果发出警告，他们告诫绝望的买家不 要为了进入狂热的市场而承担大量债务。但是，Delta疫情的爆发以及随之而来的澳洲两个最大州府艰难而持久的封锁，迫使经济学家搁置了这些利率上升的预测。

这意味着超级廉价的贷款——以及人们借入大量资金的能力——还将存在一段时间，正 如RBA在周二的最新会议纪要中重申的那样。

联邦银行（CBA）澳洲经济部主管Gareth Aird表示，只要利率还保持在 如此低的水平，房地产价格就会持续上涨，尽管经济正在经历巨大的负面冲击。此外，人们依然存在“害怕错过机会”的心理，也进一步推高了价格。

他说，随着人们能够借到更多的钱，他们就会花更多的钱去买更大的房子，这反过来又会不断推高价格。

“人们期望居家工作成为常态，你会花更多的时间待在家 里，因此你想要更多的房间或更好的地方，所以你愿意花更多的钱。”

虽然这似乎有悖常理，但一旦经济复苏，房价很可能反而会停止上涨—— 甚至下跌。

“总的来说，原因归结为利率周期。是利率下降让人们能够借到更多钱，但利率不会更低了，所以这不会再发生变化。我们现在基本上处于这个过程的末端，所以这一切都会有一个自然的结束点。在一种奇怪的命运转折中，我们可能会发现，房价下跌的背后是经济的力量。”

上周末，悉尼 的初步清盘率达到了83.7%，经纪人将买家的需求归功于低利率和未来几年保持低利率的可能性很大。即使在墨尔本，买家直到周六上午才可以实际看房，初步清盘率也达到了66.7%。70%的清盘率大致 相当于10%的价格年增幅。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver说，如果从现在到2024年期间借贷成本保持低廉，已经在大流行期间飙升的房价可能会再上涨15%左右。例如， 到今年年底再涨4%，2022年再涨7%，后年在加息前再涨5%。

“这很疯狂，”Oliver说，“原本，还指望大流行能缓和房价增长，让买家保持谨慎，而缺乏移民会减轻购房需求的压力，因为潜在的房产需求会减少。”

相反，由于低利率和疫苗带来的重新开放的前景，买家仍然热情高涨。

即使RBA按息不动，但RateCity研究总监Sally Tindall表示，长期固定 抵押贷款利率在Delta疫情爆发前就开始上升，四年和五年期的固定产品全面上涨，一些三年期产品也在提前加息的预期中上涨。

但随着RBA对提前加息的想法大泼冷水，2024年前结束的短期产品开始为借款人提供更好的利率。

“在Delta之前，我们确实看到两年期固定利率上升”，“在过去一个月左右的时间里，这种情况逆转了：我们看到两年期利率的下调多于上调。”

“我们已经看到大量贷款机构削减了浮动利率。23家贷款机构在上个月至少削减了浮动利率，只有一家机构提高了浮动利率。”

她说，较低的利率正在推高房价，而对错过机会的恐惧正在推动拍卖会上的高清盘率。

“对于任何担心利率上升的人来说，这确实会影响他们在拍卖时的心态。你必须把眼光放远一点。你必须在[还款]计算中考虑到2%或更多的适当的缓冲，因为利率会上升。”