房地产税下来，普通中国人将迎来两大变化，劝你不要买市中心（组图）

01

从现在开始，我劝你不要买市中心。

因为房产税下来后，郊区可能会成为最受益的地方。

当年那些因为六个钱包不够，只能买在远郊，每天一小时公交上班被挤怀孕，还要忍受小孩学位差输在起跑线上的朋友们，可以开始笑了。

现在买新城就是买未来，以后郊区也会迎来春天。

房地产税出台的背景是，中国多地进入存量房时代，未来地方政府土地财政收入将会受限。此时征房地产税，是给地方政府的财政开源。

第一财经的调查显示，中国30个主要一二线城市中，有12城的城镇化率超过80%，已经属于高城镇化率地区。

因此，近十年中国城镇化率提高速度已经明显持续放缓，从2010年左右的1.61%降到如今的1%左右。十四五期间，中国城镇化率还会逐渐放缓。

图源：财经杂志

很多热点的城市的建设用地已经卖得差不多了。而且在房住不炒的高压线下，楼市熄火告别黄金时代，也没有哪个开放商愿意高价接盘，一起来推高地价。

因此对于地方政府来说，未来最大的主题，就是如何在房价上做文章，多收一些房产税。

而最大的增量，肯定就来自于新城，来自于郊区。

你想啊，市中心的教育资源、医疗资源已经非常丰富了，道路规划、地铁密度也早已完善到位了，想要在大力导入资源是不可能的了。周边也没有土地空间给你改造。

郊区可以提升的空间则非常之大。小学还不是省一级的，医院还只是二级社区的，地铁线路太少太偏了……以后学校多建几座，医院多修几所，地铁规划倾斜一下，房价就上去了，随之而来的持有税就变多了。

过去地方在新区搞基础设施投入是为了土地卖个好价钱。如今多了一层新的动力，力度肯定是要比过去更大的。

以后地方政府有充足的动机将市中心的顶级资源流动起来，把名牌小学的分校区，三甲医院的分医院，更多地建到郊区去。

教师轮岗的力度和深度也会更大起来。房地产税真奇妙。多年来一直想推行的教育均衡化，竟然在这个新税种下找到了突围口。尽管郊区人民多交了一笔持有税，但换来的是实实在在的回报。

02

房地产税试点即将落地，作为还来不及上车的打工人，最关心的并不是房价会不会跌，而是——

房租会不会涨。

这可是事关1/7中国人的大事。2018年，中国租房人口接近2亿。链家去年发布的《租赁市场系列研究报告》还显示：

未来，我国租房人口占比将会超过30%；一线城市更高，占比超过40%；个别城市甚至超过50%——一半人口都要租房住。

关于房地产税与房租的关系，坊间吵得不可方休。

有的人说，中国一线城市的空置率很高，很多投机者买了房子之后就坐等时代红利涨价，也有的是特殊身份人群持有。

房地产税一开征，就会逼得他们把空置房拿出来出租，市场上的供应量就大了。租户选择性更大，租金更实惠。

根据西南财大发布的中国城镇住房空置分析报告：2017年一线城市住房空置率为16.8%，二三线城市甚至高达20%以上。

参考国际情况，商品房空置率在5%-10%是合理区，超过10%就是积压了。照这么看，一二线城市可以拿出来出租的空置房确实非常非常可观。

但也有的人说，在美国房地产税税率每增加0.34%，房租价格就会上涨1.4%。这是实打实的经验，老美都这样了，我们还能特殊？

对此，我可以负责任的告诉你，还是准备勒紧裤腰带吧。

作为一个“合格”的房东，房地产税开征后的第一件事绝对是涨房租。我们在文章《房地产税落地后，你的房子每年要交多少钱？》测算过：

假设一户三口之家，在同一城市中拥有两套100㎡住房，每个月需要缴纳多少税款。这里的计税依据，沿用了上海市此前的“交易价格70%”，以及最低的0.4%税率。

根据测算，像北上广深杭这样的城市，每套房需要缴纳的房地产税可能在1200元/月左右。那么，房东肯定会觉得，房租每个月涨个三五百并不过分。

对打工人而言，一年就是三五千——相当于多交两三个月的房租。

虽然说，随着房地产税落地，房主会把空置住房拿出来出租或者出售，以减少持有成本，理论上租赁市场供应量会变大，租金下滑。但是你也要考虑到，中国一二线城市的人口虹吸力相比国外来讲，是多么可怕。

平均一年下来，深圳常住人口要多出71万人，广州59万人，郑州39万人，杭州32万人，长沙30万人……

源源不断的人口涌入，也在加剧对租赁市场的需求，填平多出来的供应量。

此外，这些投入市场的空置房不是立马就集中出现的，需要一段时间。因为有多套房的房东，基本上身家也多是一两三千万以上，每个月多出几百块钱对于他们来说是小钱，有一定的观望情绪，要考虑怕不怕自己的身份曝光，考虑房子租出去之后是不是品质下滑以后卖不了高价等等。

租赁增量能不能赶上人口增加带来的需求，是一个疑问。

因此，对于人口流失的小城市，房产税一落地租金大概率下滑。但在人口疯狂涌入的热点城市，我们并不能排除，房产税下来之后，税负成本还是能够部分被房东转嫁给租户。

当然，这里头也存在一个变量因素，一个博弈。

就是近一年，住建部等多个中央部门提到要加强住房租赁市场建设。租房，受到了前所未有的重视。

广州、上海和深圳，还计划在“十四五”期间新增保障性租赁住房60万套、47万套、40万套，整体占比新增住房供应45%。如果有关部门的动作快一些，房租自然也就平稳了。

03

当然，并不是所有年轻人都在想这些问题。

富二代，早就不把住房当成压力，反而为劳斯莱斯的low发脾气；家底殷实的年轻人，早就在六个钱包的支持下住进了小三房；外卖小哥也不怕，城中村要是涨房租，直接走人。也对，哪里不是送外卖呢？

所以，最催的年轻人不是别人，正是夹心层——每天挤最挤的地铁，敷最贵的面膜，熬最深的夜的白领打工人。

房租涨，不甘心；为了房租放弃表面光鲜的工作，不肯。

上班被卷就算了，现在还要被包租婆降维碾压式地卷。

算了算了，卷成千层饼算了。

在这样的背景下，一条隐藏的趋势就显现出来：

宇宙的尽头是体制内。

以往，年轻人毕业的选择星辰大海，是外企、金融、互联网大厂……五花八门。如今体制特别特别香。

即使中国顶尖学府北大的毕业生，今年也有800人成了选调生。作为对比，过去10年，北大选调生的总数也才1400人。

具备深厚经商传统的浙江人，也都纷纷进体制。今年浙江考公竞争异常激烈，65：1的难度甚至超过了“官迷”山东的48：1。

甚至在今年9月浙江省事业编招聘中，竞争最大的岗位不是别的，竟然是普通人最忌讳的殡仪服务管理岗，报录比接近1000：1。

最近网上还有个小调查：深圳女老师、深圳男公务员，哪个才站在相亲鄙视链顶端？

这我不好说，但他们俩凑一对，绝对是“天仙配”——连天上神仙都羡慕的配对。

前段时间，深圳中学再次引发关注，最新招聘的17名理化老师中，16名是清北等顶尖名校的博士毕业生。

深中赶紧解释：没有没有，我们不还有1个清华硕士嘛！

为什么短短几年，年轻人的择业观会发生如此翻天覆地的变化？除了互联网大厂996、教培行业双减之外，住房也是个因素。能拿年薪三五十万的年轻人毕竟是少数，大部分人拿着不到一万的月薪。

根据智联招聘的数据，2019年北京白领的平均月薪是1.15万元，全国最高。广深杭等热点一二线城市，基本在一万以下。照此计算，扣除每月五险一金、三千左右的房租、几千元的外卖、日常开销、约会支出，已经所剩无几。而深圳南山外国语高中给出的待遇是：解决编制和深圳市户口，保障教师过渡性住房。知乎一名网友也提到：其在深圳排名前八的高中当班主任，毕业第一年收入就有35万，还可以住教师公寓，一天三顿饭全免费。

普通人年薪20万，开销15万，只能存5万。深圳老师年薪35万，开销5万，能存30万。

这就是差距，就是真香的原因。

未来的房地产税，可能不仅巩固体制“真香”定理，还有可能诱发一点逆城市化。

我有个同事，她几位朋友都是高学历，在大湾区拼搏了几年，因为大城市生活成本高，纷纷回老家考公务员或者老师去了。

以后新增的房产税可能更会成了一个筛选器。只有那些真正扛得住的年轻人，才能在大城市继续立足。否则北上广深的，就是回到新一线的成都武汉合肥，省城的回到县城。

不过，友情提示：

年轻人想要实现阶级跃升，只有创业这条路。打工是不可能的（包括体制内混日子），这辈子都不可能。

前阵子我在深圳前海参加一个私密饭局，主角是一位在国内很有名气的经济学家。说个观点都经常能上热搜的那种。在此之前，他是某大型证券公司的高管，风光无限，但后来还是出来单干成立了一家咨询机构。他这句话令我印象深刻。

所以，有志青年，房子可以买在郊区，房租可以多交一些，但请记得不要忘记了初心，忘记了自己出发的理由……