租赁供应进一步收紧，哪些城区会是公寓投资者的最优选？

Suburbtrends的数据显示，在那些租赁房产供应已经很低的城区，有十分之一的投资房正被出售，这进一步挤压了因租金飙升而苦苦挣扎的租户。

Suburbtrends主管Kent Lardner表示，由于强劲的买家需求，全澳320个空置率已低至1%以下的城区业主正在卖房。

Lardner表示：“租赁物业正被从供应池中撤出，而且没有新房源填补空缺。”

“通常情况下，三分之一的前投资房会回流到租赁市场，但不断恶化的负担能力已促使首次置业者购买更实惠的房产，比如曾经用以出租的公寓。”

“这种情况发生得越多，回流到租赁池的房产可能就越少。许多城区的风险都很高，这种情况也波及了一些偏远地区。”

位于悉尼北海滩的Dee Why、堪培拉的Franklin和Bruce，以及布里斯班的Stafford，是前租赁房产挂牌出售比例最高的城区。

在Dee Why，1月份有31%的前出租房挂牌出售，平均每月有15.3套租赁房产撤出市场。

在Bruce，有29%的前租赁房屋挂牌出售，当地平均每月减少7套出租房。

供应枯竭的租赁市场

在Franklin，有超过五分之一曾用来作为租赁物业的房产被上市出售，Stafford的情况也十分类似。
新州Old Bar的租赁市场情况更加严峻，在一月，尽管当地的空置率已跌至0.52%，但仍有近四分之一的前出租房上市待售。在8%的租赁房产被出售之后，悉尼南部的Engadine和Caringbah South同样也逼近严重的供应不足的境地。两地的空置率已分别跌至0.77%和0.67%。

“由于空置率非常低，任何出租房源的流失都使这些城区无法承受，而此前用于租赁的物业仍继续冲击销售市场。”

“这将推动租金大幅上涨，因为租户会争夺剩余的出租房屋。因此，我们预计房租每年至少会有10%的涨幅。”

BuyersBuyers联合创始人Pete Wargent表示，租赁供应不太可能对租赁房产需求的激增做出足够快的反应。

他指出：“在大选年尤其如此，届时政府可能发生的变动将不可避免地带来一定程度的不确定性。”

“随着国际边境重新开放，租房空置率将下降到非常紧张的水平。”

“我们现在的情况很不寻常，在边境关闭两年之后，有大量的移民等待进入澳大利亚。”

Lardner表示，尽管未来几年计划有大量的租建项目，但这些项目可能不会很快或以足够大的规模出现，应对重新开放国际边境带来的需求增长。

“另一个问题是这些项目的选址，大部分集中在首府城市，”他说。

“在空置率一直较低(低于1%)的城区，租房者将被迫搬家，转而寻找空置率较高的地段，以避免租金每年上涨10%或以上。”

最适合公寓投资者的悉尼城区

在悉尼，随着空置率下降和住房供应紧张，沿海地区的公寓可能成为下一个重要的投资机会。

一个买家中介机构列出了最适合出租公寓的城区，北海滩和东区的几个城区都榜上有名。

Dee Why、Manly Vale、Brookvale、Maroubra、Kensington和Kingsford都有着良好的租户需求和较低的空置率。

在截至今年2月的12个月里，这些城区也都经历了资本的高速增长。

Dee Why和Manly Vale的房价在过去一年上涨了35%，公寓中值略高于110万澳元。

Brookvale公寓的中位价格略高，为118万澳元，年度涨幅达30%；而Maroubra、Kensington和Kingsford公寓的中位价格则上涨了23%至29%，突破了100万澳元的关口。

尽管重新开放国际边界将导致寻求出租住房的新人口涌入，但对投资者来说，机遇不仅仅局限于传统上国际学生和新移民青睐的市中心地区。

Pete Wargent表示，这与空置率下降和悉尼部分地区住房供应紧张有很大关系。

北海滩就是一个很好的例子。

Wargent表示：“在北海滩，待租房产数量一直在不断下降。”

“这正在创造一个充满压力的环境，如果这种情况持续下去，我们只会看到房价和租金飙升。”

他表示，由于新的海外移民给本已趋紧的境内租赁市场带来压力，他预计全澳租金将上涨10%至20%。

在Kensington这一大学城区，空置率已从8%降至2%，开放的边境预计将更加剧租房者之间的竞争。

他表示，悉尼内城的空置房屋正在“以极快的速度被补上”，未来两年，租赁市场将“极度紧张”，因为供应无法跟上需求增长的步伐。

这种需求也来自于在解封后离开家的年轻家庭租房者。

Wargent表示：“上个月，全澳的租赁房产空置率已经达到16年来的最低水平，而且这还是在边境全面开放之前。”

“边境重新开放只是导致可供出租的房屋数量减少的诸多因素中的最后一个原因。”

他认为，重要的是目光不要局限在疫情造成的短期趋势，更要关注长期的基本面。

“在单元房市场中，许多东区和北海滩的沿海城区都存在着优质的机会。”

“我们的分析显示，对于预算在80万至120万澳元之间、要求租金收益率至少为3%的投资者来说，那些城区非常合适。”

他表示，在供应受限的地区，优质公寓也受到了自住房业主的青睐。