房价下跌就买得起房了吗？事情没那么简单

房价下跌？没那么简单。

在经历2年的房地产繁荣后，悉尼、墨尔本的房价最近略有回落。CoreLogic的数据显示，继2月下跌0.1%后，悉尼3月房价又下跌0.2%。墨尔本房价3 月下跌0.1%，2月没有增长。

然而这并没有给希望购买首套房产的人带来多大帮助。随着利率、租金和生活成本的上升，澳洲首次置业者可能会更难进入房地产市场，因为他们的储蓄和借贷能力都在下降。

01

加息

澳洲的历史性低利率时代结束了。

澳联储5月3日召开董事会会议，宣布加息至0.35%。这也是澳联储时隔近12年后再次上调官方利率。

在澳联储上调现金利率之后，四大银行都立即跟进，上调了抵押贷款利率。

房地产观察人士认为，利率上升将给房价带来“下行”压力，同时将进一步降低首次购房者的借贷能力。

标普全球（S&P Global）预计，由于从历史低位提高现金利率的举措打击了边缘借款人，房屋贷款拖欠率将会上升。

该机构表示，由于许多借款人持有可变利率抵押贷款，RBA的举措将带来“相当快”的资金流动。

不过，标普全球指出，在加息之前，拖欠债务的情况就已经出现。  

标准普尔表现指数发现，1月份违约拖欠率从去年12月的2.32%升至2.54%。它指出，不符合规定的欠款上升是抵押贷款拖欠的前兆。

标普分析师Erin Kitson和Kate Thomson警告称，随着借款人“重新调整支出承诺的优先次序”，更高的还款将流向消费者支出。  

“不断上升的通胀压力，加上利率上升，将对提前还款行为产生流动效应。在这种环境下，借款人不太可能再进行额外偿还。” 

02

租金上涨

另一方面，租金上涨对首次置业者来说也是一大痛点。

SQM Research的数据显示，全澳3月出租屋空置率降至仅1%， 为2006年以来的最低水平。悉尼的出租屋空置率降至1.6%，墨尔本为1.9%。

超低空置率非常有利业主提高租金，而租客已经感受到了租金的压力。

过去12个月，首府城市的独立屋租金上涨近15%，单元房租金上涨逾11%；在悉尼，独立屋的平均租金上涨了19.1%，单元房租金上涨了10.8%。

SQM研究总监Louis Christopher表示，空置率可能会进一步下降。“现在留学生们回来了，没有任何迹象表明租房压力会缓解。”

My Housing Market首席经济学家Andrew Wilson认为，“现在这种经济环境非常不利于首次置业者”。

Wilson表示，由于多年的建设不足和投资者活动乏善可陈，悉尼的出租房屋即将告罄。“我们需要数十万套额外的房屋来解决这个问题，或者让租客数量减少数十万。

然而，这两件事情都不会很快发生。首先，我们无法创造供应来满足需求。其次，更多移民和留学生来澳，将给本已紧张的租房市场增加压力。

对首次置业者来说，尤其当他们在悉尼和墨尔本时，房租飞涨以及生活成本迅速上升限制了他们的储蓄能力。这只会导致首次购房者的负担能力恶化。

03

投资者入场

受租金上涨及移民水平恢复的推动，投资性购房者正大量回归澳洲房地产市场。

数据显示，现阶段澳洲投资性房贷增量是自住性房贷的6倍。

澳国民银行（NAB）的经济学家Tapas Strickland称，投资者密切关注租金上涨、空置率收紧势头，并期盼看到移民水平复苏信号。

过去二十年来，投资者占澳洲房产市场份额的长期平均值是36%，目前接近33%，而未来几个月有望重新恢复到历史平均水平。

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver预测，未来几个月公寓投资者将卷土重来。

“房屋可负担性恶化，正促使更多买家重新选择单元房，悉尼墨尔本移民回归也将促使公寓租金上涨。这意味着公寓和房屋市场的差距将缩小。”

越来越多的投资者带资进场，碾压首次置业者的经济实力。不可避免的结果是，首次置业者被挤出市场。

04

机会窗口

难道首次置业者没有机会了吗？

其实，对于想在悉尼购买低价房产的人来说，联邦选举前有一个机会窗口。

为了争取选票，总理莫里森宣布将住房担保计划（Home Guarantee Scheme）的房价限额上调至最高90万澳元，新政将于7月1日正式实施。只有年收入低于12.5万澳元的首次置业单身人士，或年度总收入低于20万澳元，且同为首次置业者的家庭才可以申请。

此外，房屋卖家越来越担心利率上涨可能会导致房价大幅下跌，因此积极出售。在悉尼，许多地区供给之间已经出现了不平衡，为购房者创造了机会。

Select Property调查对悉尼的每个郊区的17个指标进行了衡量，获取供应最高、需求最低的独立房屋和单元房间郊区名单，各30个。

这些地方往往是距离CBD25公里以上的郊区，其中一些在新冠大流行早期很受欢迎，或者那些有大量的新独立房屋或单元房的地方。

其中包括西部和北西部郊区的Oakville、Vineyard、Londonderry、Eastern Creek和Marsden Park以及高密度城区Olympic Park、Rhodes和Homebush。

其他住宅供应相对需求较高的偏远郊区包括Cronulla南部的Bundeena，以及Palm Beach附近的Scotland Island。随着CBD员工越来越多地利用远程工作安排，这两个地方在流行早期出现了买家兴趣的激烈增加现象，但最近需求开始下降。

在一些高端市场，如Double Bay、Willoughby East和Tamarama，需求量也比供应量低，尽管房价仍然超过350万澳元。

这为那些仍然积极寻找房子的买家提供了机会，因为他们可以在没有竞争或竞争很少的情况下争取到更好的交易。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，联邦选举前往往是买家出手的好时机。

“随着选举临近，市场通常会放缓。人们也通常不想卖房，因为买家会犹豫不决。但那些出售房产的人有更强烈的动机，所以买家获得了一些优势。”

05

结语

关于大选过后房价暴跌的猜测甚嚣尘上。但我们可以负责任地说，这样的事情大概率不会出现。

房价的大幅下跌通常发生在经济衰退期间，比如在2008年经济危机期间，美国的房价就出现大跌。不过，澳洲没有经济衰退的迹象，因此，2008年发生在美国的房价崩盘戏码不会在澳洲重演。

此外，自21世纪初以来的经验也在提醒我们不要过于悲观。即使房价出现周期性下跌，后续还会继续上涨。买房只会越来越难。