房价降了，澳人购房更容易了吗？

ANZ/CoreLogic的住房可负担性报告显示，即使房价下跌至多20%，人们的负担能力也不太可能变得更好，因为更高的贷款利率将抹去房价下跌带来的任何好处。

澳新银行预计，到明年5月，现金利率将升至2.25%，这将引发房价下跌，并降低首付门槛。

但澳新银行高级经济学家Felicity Emmett表示，随着贷款偿还额上升、借贷能力较当前水平萎缩，预计住房负担能力仍将恶化。

她指出：“很多人认为房价下跌会让人们能够买得起房子，但事实并非如此。”

“即使房价因利率上升而下跌20%，新借款人仍将需要支付更高的贷款还款。

“我们发现，房价需要大幅下跌，跌幅大约为25%，才能抵消未来一年左右加息的影响，但我们预计不会出现这种情况。”

澳新银行预计，明年全澳房价将下跌6%；悉尼房价将下跌7%，墨尔本下跌6%，布里斯班下跌3%，阿德莱德下跌5%。

珀斯和霍巴特预计将分别下降6%，达尔文和堪培拉的房屋价值降幅分别为8%和8%。

报告显示，即使房价下跌，那些最昂贵住房市场中的新贷款成本仍将大幅提高。

如果房价下跌20%，悉尼北海滩地区一所普通独立屋的月供仍将增加417澳元，东区增加322澳元，Baulkham Hills地区增加327澳元。

墨尔本内东部的新购房者每月将额外支付245澳元的按揭贷款，布里斯班西区平均价值的独立屋业主将额外支付184澳元的还款。

而如果房价下跌25%，悉尼北海滩地区的屋主每月还款将减少68澳元。这还将导致墨尔本东部和布里斯班西区的房屋贷款月供分别下降40澳元和30澳元。

Emmett表示：“在利率不断上升的环境下，即使房价下跌，买房可能也会变得更加困难。”

“更高的利率意味着人们无法再借那么多钱，并且与目前的水平相比，同样贷款额的月供要高得多。”

房价与收入比达历史高点

新冠疫情后，住房负担能力急剧恶化，全澳房价与家庭收入之比达到9.3，创历史新高。

在悉尼，现在的房价是家庭收入的13.3倍。墨尔本是10.6，布里斯班是9，阿德莱德8.6，珀斯6.1，霍巴特9.8，达尔文4.5，堪培拉8.2。

现在，在悉尼购买一套独立屋，需要花费购房者17.7年的时间才能存下占房款20%的首付，比一年前增加了两年零11个月。

在墨尔本，有意向的房主需要为首付储蓄14.2年，比去年多了1年零3个月。

对于布里斯班的首次购房者来说，需要12年才能攒够，阿德莱德是11.5年，霍巴特是13.1年，珀斯是8.1年，堪培拉是10.9年，达尔文是6年，全澳平均水平是12.4年。

但CoreLogic的研究主管Eliza Owen指出，房价下跌也可能缩短买家进入房地产市场的用时。

她表示：“首付方面的压力可能会小一些，而支付贷款所需的收入会更多一些，但这是在假设利率上升导致房价持续下跌的情况下。”

“到目前为止，整个首府城市的房价下跌幅度相当小，并且只有悉尼和墨尔本出现了房产价值下滑。”

在悉尼，支付购房所需的新贷款还款占收入的比例跃升至创纪录的64.4%，高于去年的54%；墨尔本也从去年的47.1%升至51.7%，在全澳范围内则升至45.2%。

Emmett表示：“即使你能更快地存下首付，对新购房者来说，偿还贷款仍将更加困难和昂贵，因为贷款还款增加了。”

“房子的价格已经变得非常难以承受的，尤其是对那些还没有累积房产净值的首次购房者来说。”

“所以我认为，政府需要采取多管齐下的措施，试图缓解让更多首次购房者购房的压力，因为更高的利率不会起作用。”

购房意向下降21.5%

由于不断上升的生活成本压力令买家感到不安，澳大利亚联邦银行的家庭支出意向指数显示，4月份购房意向下降21.5%，同比下降13.1%。

CBA的高级经济学家Belinda Allen表示，CBA收到的房屋贷款申请在这个月也有所下降，而不同类别的房屋相关谷歌搜索量都呈下滑趋势。

她写道：“住宅价格持续放缓，我们预计，随着澳大利亚央行开始进入加息周期，这一趋势将加速。”

“由于房地产市场对利率的敏感性，我们预计住房会比其他产品更早显示出加息的影响。”

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，随着利率和生活成本压力升级，买房意愿可能进一步下降。

"我认为购房者需求的下滑还会继续，因为在负担能力已经恶化的情况下，利率才刚刚开始上升，"他指出。

“随着人们进入市场的难度加大，买家数量减少，房价下跌可能会加剧。”

澳大利亚国民银行的最新调查发现，购房者的信心也出现了类似的下降。

买家需求下降

第一季度，认为现在是购房良机的澳人比例从前三个月的24%降至23%。

与此同时，澳大利亚国民银行负责住房业务的高管Andy Kerr指出，第一季度表示打算在未来12个月内买房的买家比例维持在13%，但略低于去年同期的15%。

来自Domain的高频房屋数据已经显示出买方需求下降的影响。

今年4月，新南威尔士州的挂牌房屋问询量下降了17%，维多利亚州下降了12%，西澳大利亚州下降了11%，塔斯马尼亚州下降了14%。

阿德莱德的询盘量也下跌了10%，昆士兰州下跌了4%，全澳范围内的整体水平下跌了14%。

在悉尼、墨尔本和霍巴特，每处挂牌房源的在线浏览量也有所下降，分别下降5%、9%和4%。

与此同时，在截至4月份的三个月里，这些首府城市的房价也都出现了下跌。

Domain的研究和经济主管Nicola Powell表示：“这些较弱的指标表明，房地产市场正在失去动能，利率和生活成本的上升将加剧这种势头。”

“我认为，随着进入冬季，买家需求和住房活动将进一步放缓。”

CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，购房意愿下降是消费者信心整体下滑的一部分，上周消费者信心降至20个月来最低点。

她指出：“在利率和生活成本不断上升的情况下，人们可能会谨慎地做出大笔财务承诺。”

“销售和上市活动也与房价变化相关，因此换句话说，市场下跌可能导致买家推迟购买。这可能是因为他们担心陷入负资产的困境。”

汇丰首席经济学家Paul Bloxham曾预计，考虑到早些时候的涨幅，今年整体房价将上涨5%至9%。

但他同时指出，悉尼和墨尔本的房地产市场自今年年初以来已陷入停滞。

然而，Bloxham在周二的一份简报中写道，在通胀率高于预期以及澳大利亚央行突然改变现金利率指导之后，房价将在今年下半年开始下跌。

他表示：“因此，我们将对2023年房价的预测从增长1%至4%修正为下跌5%至10%。”