凤凰涅槃！“CBD经济”卷土重来，它真的变了（组图）

澳大利亚的CBD，即中央商务区，曾经是各大首府城市的商业、政府、购物、旅游、娱乐、教育和住宿中心。这些由于疫情的影响曾一度显得空荡地区正在恢复。

然而，只有在政府提供更多援助、更多员工返回办公室、以及更多来自海外的游客和学生的情况下，才能实现完全的复苏。事实上，一些专家认为这些CBD将永远无法恢复到疫情前的状态。

相反，一个新的后疫情时代的中央商务区将出现——虽然不同，但希望再次成为城市经济的活力核心。

Business NSW的执行董事David Harding在3月份发布了一份名为“重新评估悉尼CBD”的分析报告，他表示，重点是回到过去的CBD，特别是让人们回到CBD办公室，这是一种误解。

他说：“复苏和反弹这些词有点不诚实。CBD真的已经永远改变了。我们现在看到的不是复苏，而是重新平衡。”

在疫情之前，根据咨询公司PwC的数据，中央商务区是“商业、进步和创新的繁华之地”，2019年产生了全国经济活动的12%。

COVID-19对CBD的影响特别严重，但活动正在逐渐恢复。人们开始回到办公室，即使只是在混合工作模式下，每周工作三天。

根据Property Council的一项调查，2月份，珀斯CBD的回到办公室的人数达到了疫情前水平的81%，阿德莱德和布里斯班分别为80%和74%。

在悉尼，2月份的数字达到了疫情后的最高水平61%，但墨尔本和堪培拉分别下降到了47%和46%。

根据Property Council的数据，CBD办公室的空置率在去年12月的六个月内上升了，从全国12%上升到12.5%，达到了1990年代以来的最高水平。

但这主要是由于新供应的增加。实际上，CBD办公空间的占用率有所增加，但只增加了7500平方米，相当于全国每个CBD的一个标准办公楼层。

Property Council的首席执行官Mike Zorbas表示，18个月来，办公空间的需求一直在增加，因为许多公司意识到“在我们的城市中拥有办公室是做生意的必要条件”。

然而，Zorbas表示，CBD需要更多的关注。“政府的领导作用以及他们团队在CBD生活中的积极参与，应该成为2023年决策者的首要考虑因素。”滞留资产对于CBD的未来而言，更重要的是，那些拥有便利设施和符合环保标准，以满足办公室客户后疫情需求的高质量大楼，正在吸引和留住租户。

除了布里斯班外，每个CBD的二级建筑空置率都高于一级建筑。在珀斯，二级建筑的空置率接近20%，在达尔文则接近30%。

领先的办公室业主和管理者Charter Hall Group的首席执行官David Harrison表示，正在发生一种“分化”。

实质上，一些三、四级建筑可能会成为空置的滞留资产，需要重新规划用途，以保持城市的活力。

CBD的最佳购物场所也已经恢复。2022年，Westfield Sydney的顾客和销售额比2021年的疫情低谷增加了50%以上。

而墨尔本中央商场的2022年12月销售额与疫情前的2019年持平。国内游客的到来推动了销售额的增长，他们从城区、其它地区和州际来到CBD游玩。

依赖于办公人员、居民或海外游客的零售商则面临困境，据业主和管理者Dexus Property Group称，CBD的10%商铺仍然空置。

根据澳大利亚最大的酒店运营商Accor Pacific的首席执行官Sarah Derry所说，与区域休闲地点相比，CBD的旅游业复苏较慢。

该公司经营着Pullman、Sofitel、Novotel、Mantra和ibis等CBD酒店。

她说：“现在随着会议和活动的回归，我们城市的酒店和公寓的入住率正在增加。”

“我们正在与州和地区旅游组织密切合作，通过促销和创新营销来创造新的旅游需求，我敦促政府考虑如何提供进一步支持，通过艺术、体育和文化活动使我们伟大的城市重回繁荣。”

Business NSW在“Revaluing Sydney’s CBD”中呼吁，特别是那些即将变得过时而空置的老楼，应该通过包括办公室、托儿所、教学设施、健身房、酒店、医疗保健和特别是新公寓在内的“充满活力的垂直社区”来焕发新生。

“全天候运营的建筑对城市和人民来说比只在办公时间运营的建筑更好，”Business NSW的Harding说。

计划变革这是一个普遍的主题。世界各地的CBD都在努力吸引更多的生命力和活力。

但是，旧办公楼的改建并不容易，特别是在悉尼的规划控制下，旨在保护工作空间。墨尔本拥有更多的CBD公寓和更多的街头生活气息，而悉尼则不然。

但是，Charter Keck Cramer的董事Richard Tremlett认为，墨尔本也需要更多的公寓来帮助CBD“从疫情中恢复和发展”。

这将需要规划变革，特别是对C270限制的调整，以及对预售的激励措施，例如印花税和外国税收制度，这些措施在过去激励了新公寓的销售。

其他人正在认真研究疫情后的CBD。珀斯委员会在最近发布的名为“The Future of Work”的报告中主张，在灵活工作的时代重新思考城市中心，创造“提供创造力和协作机会，并提供在城区无法获得的体验的场所”。

悉尼市长克洛弗·穆尔在去年发布的“Community Strategic Plan, Delivering Sustainable Sydney 2030-50”中写道，COVID-19让我们需要重新评估城市的韧性。

她写道：“它更加关注了公园和开放空间的使用，对我们最脆弱的社区和创意产业的支持，以及培养社会凝聚力的需求。”

“它提高了我们对CBD作为娱乐、文化和创新场所的关注。它向我们展示了经济成功和宜居性从未如此紧密地联系在一起。”