新闻 | 打破传统投资，替代性房产在充满挑战时期大放异彩（组图）

对办公室价值的聚光灯重新聚焦了澳大利亚非上市物业基金和上市房地产投资信托的资产配置策略。

澳大利亚机构投资者传统上偏好办公和零售资产，尽管最近工业物业因在线零售的兴起和供应链物流的日益复杂而受到青睐，需要大规模的分销中心。然而，对于教育、租房、社会、经济适用房和残疾住房、学生住宿、老年人居住、自存储、生命科学和数据中心等其他物业领域的配置一直很有限。

根据MSCI Mercer Core Wholesale基金指数，该指数追踪由领先的基金管理公司（如Charter Hall、GPT、Dexus、ISPT和QIC）管理的1050亿澳元的批发物业基金的表现，办公室资产占该指数潜在资产的53%。

零售资产占26%，而工业资产占19%。其他资产约占该指数的2%。类似地，包括Charter Hall社会基础设施信托、Ingenia Communities Group、Rural Funds Group和National Storage REIT在内的其他房地产投资信托，在S&P/ASX300 Property指数中仅占6.5%。

而前往美国，情况截然不同。在跟踪约5000亿澳元价值的由领先的美国开放式物业基金所拥有的物业表现的NCREIF NCI-ODCE指数中，工业资产占最大比重（31%）。办公室占21%，而零售仅占10%。

其他物业领域占该指数的37%，其中多户家庭住宅占最大比例，为29%。美国上市房地产信托市场也显示出对其他领域的重大倾向。

办公室（5%）、零售（14%）和工业（14%）合计仅占FTSE NAREIT房地产信托股权指数的三分之一。该指数的大部分由各种其他领域组成，包括住宅（15%）、医疗保健（9%）、数据中心（9%）和自存储（8%）。

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澳大利亚投资者正寻求增加对其他类型房地产的投资。在2018年，Charter Hall通过收购Folkestone基金平台（其中包括ASX上市的Folkestone Social Infrastructure Trust）进行了重大战略举措。

在收购后，以及随后的改名为Charter Hall Social Infrastructure REIT之后，该投资组合进行了重新平衡，将焦点从重点关注托儿所物业扩展到包括更广泛范围的与社会基础设施相关的资产，如公共汽车站、生命科学设施和教育校园。

这个价值22亿澳元的投资组合现在还包括其他资产，如公交车站、生命科学设施和教育校区，反映了Charter Hall在上市和非上市市场上成为社会基础设施领域的主导参与者的更广泛愿景。

近期，HomeCo在澳大利亚证券交易所上市了HealthCo Healthcare & Wellness房地产投资信托。这个价值17亿澳元的信托的投资重点是医疗保健和健康相关的各种房地产资产。租赁住房领域目前正在受到投资者的浓厚兴趣。

随着澳大利亚面临住房危机和对公寓生活的日益接受，Mirvac、Investa、Lend Lease和Charter Hall等行业参与者对该领域的关注只是时间问题。像Gurner和Home这样的较小的精品公司，以及Greystar和Blackstone等全球实体，也在积极寻求扩大在这一领域的投资。

这些实体得到了一些澳大利亚最大的养老基金的支持，包括澳大利亚超级养老金、Aware Super和HESTA，进一步凸显了该领域的日益重要性。

投资于其他物业通常具有以下优势，比传统物业资产拥有更长的租约期（通常为10年或更长时间）、净或三重净租约（运营商/租户支付支出并负责维修和维护）、安全稳定的、通常是政府支持的现金流以及与其他物业资产相比较低的相关性和相对较低的波动性。

其他物业资产还可以表现出与更广泛经济周期的相关性较低，因此在经济或金融市场下行期间可能为投资组合提供稳健性。

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几乎所有的替代性领域都受益于长期的结构性趋势。人口结构变化（大量移民、人口老龄化、双职工家庭）、教育（国际学生）、生命科学的进步（生物技术、医学研发）和技术（人工智能、云计算）——这些都为未来老年人住宅、托儿所、学生住宿、医疗、健康、健康和生物技术设施以及数据中心的需求提供了强劲的助力。

与传统行业相比，其他领域通常交易时的收益率较高且更具吸引力。值得注意的是，这种套利可能会随着时间的推移而消失。

随着对其他资产的需求增加，它们的收益率可能会下降，从而缩小传统与其他物业部门之间的收益率差距。在投资者对ESG和社会影响投资越来越感兴趣的背景下，像托儿所和生命科学这样的替代性领域变得吸引人。

影响投资旨在在产生财务回报的同时创造积极的社会或环境影响。

然而，由于规模限制，要在澳大利亚成为上市基金和未上市基金的重要组成部分将不是易事。要将数十亿澳元资金重新投资到其他领域。

不幸的是，几个替代性领域以其较小的规模为特点，无论是在资产数量还是价值方面都如此。

尽管办公、零售和工业将在可预见的未来继续在澳大利亚的房地产投资组合中占据主导地位，但其他领域的资产将在多样化投资组合、提高绩效和降低潜在风险方面发挥越来越重要的作用。

阿德里安·哈林顿（Adrian Harrington）是Summer Housing的临时首席执行官，也是前联邦政府国家住房金融和投资公司的主席。

（本文内容及信息仅针对澳大利亚）