小心！不良销售风险高出2倍，在堪培拉这些地区进行房产交易要注意（组图）

尽管 10 月份再次维持现金利率不变，但专家们认为，到明年，家庭仍有可能面临拖欠按揭还款的风险。

堪培拉有一个地区的房贷压力和不良销售风险似乎要高得多，该地区的自住房贷比例是堪培拉市中心地区的两倍。

虽然堪培拉地区的房贷拖欠率在全国属于最低水平，但在截至 6 月底的三个月中，拖欠还款的堪培拉家庭数量却多于上一季度。

标普全球结构性融资总监Erin Kitson表示，在利率上升的情况下，抵押贷款拖欠额呈上升趋势，但仍 “徘徊在长期平均水平附近”。

她说，有许多因素使抵押贷款拖欠率保持在较低水平，包括开始时的低基数和许多家庭积累的高储蓄缓冲。

更重要的是，失业率仍保持在历史最低水平，Kitson女士说。

她说：“当你在关注和讨论抵押贷款拖欠问题时，这一点非常重要，因为失去收入是造成抵押贷款拖欠的主要原因。”

S&P Global的最新季度数据显示，与澳大利亚其他地区相比，ACT是抵押贷款拖欠率最低的地区之一。

调查发现，在 6 月份的季度中，首都地区有 0.69% 的家庭出现了 30 天以上的欠款，高于上一季度的 0.55%。

Kitson女士说，由于堪培拉的低失业率、高工作保障和较高收入，这种情况符合长期趋势。

数据显示 "积极 "的卖家

房产公司CoreLogic分析的数据显示，Molonglo的自住者抵押贷款比例高于其他任何一个堪培拉地区。

在2021年的人口普查中，该地区有2707户自住按揭家庭，占家庭总数的65%。

Gungahlin紧随其后，有14394户自住抵押家庭，占48%。

堪培拉北部和南部的自住抵押家庭数量最少，分别占家庭总数的 30% 和 31%。

CoreLogic住宅研究主管 Eliza Owen 说，数据显示的趋势并不令人惊讶。

她说：“这是我们在首府城市高抵押率地区看到的一个共同主题——这些地区往往城市扩张较快，人口增长迅速，人口结构中很多都是年轻家庭。”

利用这些数据，CoreLogic 随后研究了房源和价值指标，以确定堪培拉可能出现或已经出现不良销售的地区。

Owen女士说，Gungahlin是一个面临更多强制出售风险的地区，这是因为该地区的抵押家庭数量较多，而且房产价值中位数为 878,642 澳元，“相当昂贵”。

她说：“在这些相对较高的价位和利率快速上升的情况下，抵押贷款的可偿还性可能会成为一个更大的挑战。”

更能说明问题的是，尽管房产价值表现乏善可陈，但 8 月份的总挂牌量（即当前待售房产）比五年平均水平高出 16.8%。

Owen女士说：“你不得不问自己......为什么新挂牌房源会在冬季上升，而通常情况下却不会呢？”

Owen女士说：“对于像Gungahlin这样的地区，在过去的 12 个月里，该地区的房地产市场表现实际上非常平淡，价值也在下降，为什么新挂牌房源会上升呢？”

Owen女士说：“这就可以推断出，这里有更多的卖房动机，而不仅仅是为了资本收益。”

短期挂牌房源增加

Owen女士说，堪培拉的短期挂牌房源（即挂牌时间不足三年的房源）正在增加，这可能是不良销售的另一个迹象。

在截至 8 月份的三个月中，短期转售占堪培拉新挂牌房源的 12.5%，而之前的平均比例约为 7.5%。

Owen女士说，这是另一个迹象，表明 “有些东西正在诱使人们出售他们通常不会出售的房产”。

她说，这些数据最终无法确定堪培拉有多少不良销售。

Owen女士说：“也可能是自2020年3月以来，房屋价值已经上涨了27%，也许人们想利用这些资本收益，这就是他们出售房屋的原因。”

拖欠房贷可能会持续到 2024 年

尽管连续四次暂停现金利率，但家庭仍未摆脱困境。

Kitson 女士预计抵押贷款拖欠额将继续上升，并在 2024 年达到峰值，因为这是一个滞后指标。

她说，房贷拖欠额还会继续上升多久，“在很大程度上取决于今后的利率走势”。

Roy Morgan的最新数据显示，在截至 8 月份的三个月内，有 157 万抵押贷款持有人被认为面临抵押贷款压力的 “风险”，创下历史新高。

数据显示，30.2%的抵押贷款持有者属于 “面临风险 ”类别，其中包括 6 月份的一次 0.25% 的利率上调。

Roy Morgan认为，如果按揭贷款人的还款额超过其税后家庭收入的一定比例，他们就会面临按揭压力的 “风险”。这一比例介于 25% 与 45% 之间，具体取决于收入和支出。