规划 | 重磅！新州政府推出划时代规划改革，加速中密度住宅审批，提升住房供应与可负担性（组图）

已宣布的规划改革内容

新州政府推出前所未有的规划改革，以加速中密度住宅的审批过程，借鉴2016年奥克兰成功的经验。

改革内容包括放宽低密度区域的建筑限制，允许更多形式的住宅出现，尤其是在交通枢纽和城镇中心附近。

这些措施预计将极大改变悉尼住宅用地面貌，尽管建筑成本和施工时间的挑战依旧存在。

新州政府最近宣布了一系列影响深远的规划改革，以加快中密度住宅的审批流程。

2016年，奥克兰实施了类似的改革，结果表明这可能会加快住房建设、并且提高住房可负担性。

虽然我们目前除了新闻稿外没有看到更多细节，但已宣布的内容包括：

在新州所有低密度（R2）区域内，将允许建双拼住宅/双住户住宅。

在靠近交通枢纽和城镇中心的低密度（R2）区域，将允许建造排屋、联排别墅和两层公寓。

在靠近交通枢纽和城镇中心的中密度（R3）区域，将允许建造中层（最多六层）公寓。

这些改革将推翻目前适用于R2和R3区的地方议会规则。

这将是一个巨大的变化。目前，根据政府在10月中旬发布的消息，在32个议会的规划中，仅有两个允许建造排屋和1-2层公寓。

这些改革影响深远

悉尼的绝大多数住宅用地（大约70%或更多）都被划为低密度R2区。根据这些拟议的改革，大多数悉尼住宅用地都将可建造双户住宅。

住宅用地包括被划分为R1至R5、R区域以及一些混合用途区域和地方中心区域的任何用地。

在靠近火车站和区镇中心的中密度区域内允许建造中层公寓，这同样影响深远。即使仅考虑火车站，悉尼有大约三分之一的中密度R3用地，位于火车站800米范围内。

换句话说，这一改革将适用于悉尼大部分的住宅用地。

虽然这些改革表面上看起来影响深远，但细节决定成败，而且这些改革将如何与规划系统的其他方面相互影响还有待观察。

例如，正如悉尼支持开发的群体（SydneyYimby）所指出的那样，广泛推行的文化遗产保护令可能会阻碍这些改革政策所允许的开发活动。

奥克兰的经验表明改革可以改善住房供应和负担能力

2016年，作为“奥克兰统一规划”的一部分，奥克兰进行了类似的改革，将大约四分之三的住宅用地增加了密度（upzoning）。

这一改革对建筑业和住房可负担性产生了重大影响。

Greenaway-McGrevy和Phillips的一项研究比较了受分区规划影响而密度增加的地区和未受影响的地区，发现受影响地区的建筑工程大幅增加。他们估计，从2016年到2021年，密度增加导致新增了约21,000套住房，超出了正常建设速度。

此外，这些新房屋所处位置更佳——更靠近交通入口和工作地点，规划改革将开发模式从外围郊区的改造绿地转变为更靠近CBD的填充式开发。

增加密度也极大改善了租金水平。

另一项与增加密度同时进行的研究发现，增加密度带来的额外住房降低了租金。在计划实施后的六年内，与没有增加密度的地区相比，奥克兰两居室住房的租金降低了20%，三居室住房的租金降幅甚至高达三分之一。

这次改革不能解决所有问题，但却是朝着正确方向迈出的重要一步

不可否认，我们面临着一些挑战。过去几年，住房建设成本大幅上涨。

从疫情开始到今年9月的三年半时间里，独立式住宅的建造成本上升了37%，相当于每年9.4%。

这几乎是其历史增长率的两倍半。原材料价格飙升是房屋建造成本大幅上涨的主要原因。

公寓的情况稍好，但仍面临挑战。成本增加了18%，也快于历史增长速度，但没有独立式住宅的成本增加那么严重。

与此密切相关的另一个挑战是，建造各种类型住房所需的时间，都要比疫情前更长。

建造一栋独立屋的时间从略超过两个季度，增加到超过三个季度，即增加了40%以上。这一变化意味着，仅就独立式住宅而言，我们就要比预期计划落后数万套。

导致建造时间延长的因素有很多，并非都归因于疫情——即使在疫情之前，建造公寓的时间也开始增加。但疫情期间的供应链中断和原材料采购困难，以及在失业率创下数十年低点情况下难以招募劳动力，都是重要原因。

这些都是实实在在的挑战，也将使我们难以交付所需数量的住房。

但是，在新州最需要更多住房的地区，让低密度住房建造变得更容易，是迈出的正确第一步。