盘点澳洲公寓最常见缺陷！这类房产最好别买，专家教你避开劣质房（组图）
《每日邮报》1月13日报道，由于房价不断飙升，不少澳洲人可能一辈子都要住在公寓里。虽然公寓没有什么不好，但购买前一定要仔细做功课，以免花费数十万澳元买到问题频出的劣质房。
根据新州建筑委员会的一份报告，2023年超过一半（53%）的新建公寓楼存在严重缺陷，而这一比例在2021年还只是39%。
该报告基于过去6年建造的住宅大楼，其中常见的缺陷包括防水不良、消防隐患、结构不达标、不合规的外墙材料，以及管道、电梯和电气连接的问题。
为了确保安全，分层建筑法律专家Stephen Goddard建议消费者避免购买1998年后由私人检验员而非市政检验员审查的公寓。
他表示，1998年以前建造的公寓更可能没有严重缺陷。
（图片来源：《每日邮报》）
“1998年以前不存在建筑缺陷问题，”
“这是因为在过去，建筑施工是在‘工地监督员’的协助和地方政府的参与下进行的。工地监督员的存在是为了向客户贷款方证明，由于建筑规范已达到要求，可以支付进度款项。”
业主委员会网络（Owners Corporation Network）的首席执行官Shari Driver则建议，仅购买已通过独立建筑行业评级工具（ICIRT）认证的公寓。
该行业机构会为开发商提供星级评定。根据ICIRT的评级，未能获得三星金牌或以上评级的开发商被认为其建筑存在质量问题，并且不愿意修复缺陷。
此外，新公寓楼的买家还建议购买潜在缺陷保险，该保险覆盖10年内的缺陷问题。
（图片来源：《每日邮报》）
以下是拥有40年经验的资深建筑检查员Robert Speirs-Ferrari在较新的高层公寓中观察到的常见问题：
渗水
渗水会导致从结构缺陷到发霉的问题，而且整改成本非常高。
Speirs-Ferrari表示，渗水与防水膜有关。
“如果你有平坦的混凝土屋顶、阳台和露台等，就必须铺设防水膜。只在上面铺设瓷砖，就会出现漏水和施工缺陷的问题。”
（图片来源：《每日邮报》）
阳台栏杆未正确固定
在较新的建筑中，栏杆（特别是玻璃栏杆）往往没有正确地固定在混凝土阳台上。
在最糟糕的情况下，栏杆可能会从阳台上掉下来，威胁下方人的安全。
而在高层公寓楼中，为数百个单元房重新安装栏杆的成本非常高，可能给业主委员会带来数万澳元的费用。
（图片来源：《每日邮报》）
墙体开裂
砖墙开裂是因为建筑商没有为土壤的温度变化预留伸缩缝。没有伸缩缝，就会导致墙体开裂。
收缩裂缝
收缩裂缝是指混凝土或防水层未有足够的时间凝固和固化，导致阳台或单元房内部区域的混凝土开裂。
Speirs-Ferrari表示：“匆忙铺设、急于按时完工是导致这类问题的原因。”
（图片来源：《每日邮报》）
地基未正确安装
地基通常没有足够深地安装到土壤中。不过与高层公寓相比，这个问题在独栋屋中更常见。
“没有正确挖掘地基，在没有确保土壤或黏土足够坚固和压实就浇筑混凝土底座的情况正在发生，”他说。
“如果在土壤没有被适当压实的情况下，就在上面浇筑混凝土，这些混凝土就会在较软的地方沉降。”
这会导致土壤中的水分渗入地基周围，如果水没有被引导到房产侧面流走，地基可能会因此受损并发生移动，从而导致上方墙体开裂。
为什么会出现质量问题？
1997年底，新州的首届工党政府修改了《环境规划和评估修正法案》，由私人检验员取代地方政府检查员来确保建筑工作符合设计要求。
新制度于1998年7月生效，此举意在加快施工过程。
“在市政府检查员负责检查时，我们从未遇到过建筑缺陷问题，他们当时非常严格。”
Robert Speirs-Ferrari（图片来源：《每日邮报》）
Speirs-Ferrari也表示，建筑项目的各个施工阶段缺乏适当监督。
“这与劳动力经验不足和缺乏监督有关，在下一步工作进行之前没有进行关键阶段的工程检查。”
“有些年轻的工程师没有足够的经验就负责进行检查，并放过了一些问题。他们远不如原来的市政检查员。”
他也指出，与1990年代末之前市政检查员时代相比，建造更多公寓大楼的压力也给现在的检验员、工程师和建筑商带来了压力。
购置建议
一般来说，最好在新建高层公寓楼供应不过剩的城区购置单元房。
另外，一居室公寓增值的可能性要小得多，尤其是在大型公寓楼中，因为父母不愿意在这类住房中抚养孩子。
（图片来源：《每日邮报》）
此外，也要留意州政府以交通为导向、在城铁站附近兴建高密度住房的计划，因为这会增加单元房的供应，并降低现有房产的价格。
据CoreLogic的数据显示，Parramatta市议会辖区（悉尼奥林匹克公园的Opal Tower所在地）的亏损率特别高，为25%，即四分之一的房屋卖家正在亏损。
但在Sutherland Shire和Northern Beaches，只有1.8%的房屋亏本出售。部分原因是因为那里没有建造高楼，所以在较旧公寓楼内较小的单元房房价得以保持。
通常，在老式低层公寓楼较多的城区，两居室公寓的成本更高，是更明智的投资。
举个例子，悉尼上北岸Waitara的公寓中位价为745,032澳元，远低于大悉尼864,018澳元的公寓中位价；而在邻近的Wahroonga，公寓中位价为105.2万澳元。
Wahroonga的独栋屋多于公寓，且城铁站附近的公寓楼层较低，而Waitara城铁站附近多为11层高的大楼。
（Rayyan）
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